Comparer le même logement sur une année
Une location saisonnière encaisse davantage par nuit, mais génère des séjours, du ménage et des frais commerciaux. Le calcul confronte deux budgets annuels. En longue durée, le loyer est corrigé de la vacance puis diminué des charges qui restent à votre charge. En courte durée, les nuits de trois saisons déterminent les recettes.
La commission porte sur les loyers et le ménage facturé aux voyageurs. Le ménage réellement payé, les charges annuelles et la réserve de mobilier sont ensuite déduits. Votre propre travail peut être valorisé dans les charges. Les intérêts, l’entretien, l’assurance et les frais de gestion doivent être saisis de façon cohérente dans chaque variante ; aucun de ces coûts n’est deviné.
Le seuil de nuits reste une hypothèse commerciale
Le prix moyen est pondéré par les nuits de chaque saison. La contribution par nuit retranche la commission, le ménage net par nuit et la taxe de séjour non refacturée. Le nombre de nuits nécessaire couvre le revenu net de la location longue et les frais fixes de la courte durée.
Si cette contribution est négative ou nulle, aucun seuil positif n’est calculable. Avec zéro nuit saisie, il manque aussi un prix moyen représentatif. Une saison supplémentaire ne reproduit pas nécessairement la moyenne : le seuil constitue un repère de budget, sans promesse de demande ou d’occupation.
Le cas des 90 jours dans le canton de Vaud
Pour un logement jusque-là loué traditionnellement, dans un district touché par la pénurie et soumis à la LPPPL, plus de 90 jours par année civile nécessitent une autorisation préalable de changement d’affectation. Ce seuil n’est pas une interdiction générale de la courte durée. Les exemptions de l’article 3 LPPPL incluent notamment certains logements occupés en dernier lieu par le propriétaire ou sa famille, les petits immeubles et certaines surfaces ou valeurs ECA.
Les annonces communales, le registre des hôtes, la procédure communale LATC et les conditions privées restent à vérifier. Un locataire doit obtenir l’accord du bailleur. Le calcul suspend le résultat si les nuits dépassent le plafond confirmé ; il ne conclut jamais lui-même à une exemption.
Exemple et fiscalité
À 150 CHF par nuit pour 90 nuits, avec 15 % de commission, 60 CHF de ménage par séjour de trois nuits, 1’500 CHF de charges et 2’000 CHF de réserve de mobilier, le budget net vaut 6’175 CHF. Une location longue à 1’800 CHF par mois, sans vacance ni autres charges, produit 21’600 CHF. Il faudrait 234 nuits aux mêmes conditions pour l’égaler, au-delà du seuil de 90 jours de l’exemple.
Le budget suppose une activité sans TVA à facturer, situation à confirmer en tenant compte des autres activités. Les impôts annuels supplémentaires des deux variantes sont facultatifs et proviennent de simulations séparées. La réserve de mobilier ne constitue pas automatiquement une charge fiscalement déductible.
Sources et périmètre
Canton de Vaud, hébergement sur plateformes : champ LPPPL, autorisation, exclusions, annonce et taxe communale ; arrêté fixant les districts en pénurie pour 2026 ; AFC, assujettissement à la TVA. Sources lues le 20 septembre 2026. Prix, commissions et taxes de séjour sont des hypothèses saisies. Les hébergements avec prestations hôtelières, coûts sociaux spécifiques ou décompte TVA requièrent un budget adapté.
