Comment les banques suisses calculent votre capacité d'emprunt ?
Le taux hypothécaire réel est à 1,5 %, mais la banque calcule votre capacité avec un taux calculatoire de 5 %. Ce décalage surprend la plupart des primo-accédants : un ménage gagnant 150'000 CHF est limité à un bien d'environ 830'000 CHF — alors qu'au taux réel, il pourrait supporter un bien à plus de 1'200'000 CHF.
La règle des 33 % et le taux calculatoire
Les charges théoriques liées au logement ne doivent pas dépasser 1/3 du revenu brut annuel. Les banques utilisent un taux calculatoire de 5 % pour s'assurer que vous pourrez supporter une hausse des taux. Ce taux n'a pas changé depuis des décennies, même quand les taux réels étaient sous 1 %.
Les charges théoriques incluent :
- Intérêts théoriques : 5 % × montant de l'hypothèque
- Amortissement : ~1 % du montant hypothécaire par an
- Frais d'entretien : 1 % de la valeur du bien par an
Fonds propres : la double exigence
- 20 % minimum du prix d'achat en fonds propres
- Dont au moins 10 % en épargne « dure » (pas du 2e pilier)
- Maximum 10 % du prix via un retrait LPP
L'impact des frais d'achat cantonaux
Les règles de financement (20 % de fonds propres, taux calculatoire 5 %) sont fédérales et identiques partout. Mais les frais d'achat varient de 0,5 % à 5 % selon le canton — et ne sont pas finançables par l'hypothèque. Pour un bien de 1'000'000 CHF, prévoyez 200'000 CHF de fonds propres + 3'500 CHF (Zurich) à 41'000 CHF (Vaud) de frais d'achat. De facto, le canton modifie votre capacité d'achat réelle.
Trois profils concrets
| Profil | Revenu brut | Fonds propres | Dont LPP | Prix max. | Contrainte |
|---|---|---|---|---|---|
| Jeune couple, Lausanne | 150'000 CHF | 170'000 CHF | 20'000 CHF | ~830'000 CHF | Revenus |
| Famille, retrait LPP | 180'000 CHF | 250'000 CHF | 100'000 CHF | ~1'000'000 CHF | Fonds propres |
| Cadre supérieur | 250'000 CHF | 300'000 CHF | 0 CHF | ~1'390'000 CHF | Revenus |
Le premier profil est limité par les revenus (la règle des 33 % bloque avant les fonds propres). Le deuxième est limité par les fonds propres durs : 150'000 CHF d'épargne hors LPP permettent un bien à max 1'500'000 CHF en théorie, mais le revenu ne suffit que pour ~1'000'000 CHF.
Le piège du retrait LPP
Utiliser le 2e pilier pour les fonds propres semble tentant, mais il réduit votre future rente de retraite. Un retrait de 80'000 CHF à 35 ans, avec un taux de conversion de 6,8 %, représente une perte de rente de ~450 CHF par mois à la retraite. Pensez aussi aux frais d'achat (2 à 5 % du prix selon le canton) qui viennent s'ajouter aux fonds propres nécessaires.
Ce qu'il faut retenir
- Taux calculatoire 5 % — c'est un stress test, pas le taux que vous payez. La capacité réelle est 2× plus élevée au taux réel
- Règle des 33 % — charges théoriques max = 1/3 du revenu brut annuel
- 20 % de fonds propres dont 10 % hors LPP — le 3a et les donations comptent comme fonds « durs »
- Retrait LPP = -450 CHF/mois de rente — pour un retrait de 80'000 CHF à 35 ans
- Ménage 150'000 CHF → max ~830'000 CHF — les frais d'achat cantonaux (2-5 %) s'ajoutent en plus
Sources et méthodologie
Ce calculateur utilise les règles suivantes :
- Taux calculatoire de 5 % (Source : ASB, directives hypothécaires)
- Ratio charges/revenu maximum de 33 % (Source : FINMA, directives sur l'octroi de crédits hypothécaires)
- Fonds propres minimum 20 %, dont 10 % hors LPP (Source : FINMA)
- Taux de conversion LPP minimum de 6,8 % (Source : OFAS, barèmes 2026)
Ces résultats sont des estimations basées sur les règles standard. Certaines banques appliquent des critères légèrement différents (prise en compte des bonus, revenus locatifs, fortune nette). Consultez un conseiller hypothécaire pour une analyse personnalisée.
Calculs liés à cette situation
- Comparateur de retrait ou nantissement LPP : Comparez le retrait EPL et la mise en gage : impôt fédéral 2026, hypothèques, intérêts et capital de retraite selon vos hypothèses.
