Calculateur des frais d’achat immobilier

Comment calculer les frais d'achat immobilier en Suisse ?

Vous venez de signer un compromis pour un appartement à 1'000'000 CHF dans le canton de Vaud. Le prix est négocié, l'hypothèque accordée — mais il manque encore 41'000 CHF de frais que beaucoup de primo-accédants découvrent trop tard. Les frais d'achat immobilier en Suisse varient de 0,5 % à plus de 5 % du prix selon le canton, soit un écart de 5'000 à 50'000 CHF pour un même bien.

Droits de mutation (transfert de propriété)

Les droits de mutation sont la composante principale des frais d'achat, et le mot recouvre trois choses différentes. Dans le comparatif historique, dix-sept cantons prélèvent un impôt sur la transaction. Sept — Zurich, Uri, Glaris, Zoug, Schaffhouse, Argovie, Tessin — classent les frais de transfert parmi les émoluments. Cela ne garantit pas que toutes les interventions du notaire et du registre soient comprises. Le relevé ne mentionne aucun droit de mutation pour Schwytz ; d'autres frais d'actes restent possibles. Deux cantons partagent la charge par moitié entre vendeur et acheteur, Obwald et Bâle-Campagne. Source comparative : AFC, Informations fiscales, D. Impôts divers — Le droit de mutation, novembre 2022, avec mise à jour du droit jurassien indiquée ci-dessous.

Bien à 1'000'000 CHF, hypothèque de 800'000 CHF, taux normal, additionnels communaux au maximum. Les taux de transfert viennent du dossier de l'AFC sur le droit de mutation, avec mise à jour du Jura selon sa loi en vigueur depuis mars 2024. Les frais d'actes restent estimés ou repris du comparatif historique, sans garantie d'exhaustivité ; les barèmes détaillés sont disponibles en Valais et dans le canton de Vaud.

En Valais, le taux varie selon la valeur : 1 % jusqu'à 500'000 CHF, 1,3 % jusqu'à un million, 1,5 % au-delà, appliqués à la totalité du prix (art. 14 LDM), plus un additionnel communal plafonné à la moitié du droit cantonal. Au Jura, le taux de 3,2 % s'applique seulement à la part dépassant un million.

L'écart est spectaculaire : sur un million, acheter à Zurich revient à 3'200 CHF de frais contre 41'000 CHF à Neuchâtel, soit 37'800 CHF de différence pour le même bien.

Frais de notaire

Le notaire rédige et authentifie l'acte de vente. Là où il exerce librement, ses honoraires suivent un tarif cantonal, généralement dégressif, qui représente de l'ordre de 0,1 % à 0,5 % du prix. Ces tarifs ne sont réunis dans aucun document fédéral : hors Vaud, dont le tarif est calculé ici tranche par tranche, et hors les sept cantons où le transfert est un émolument officiel, le montant affiché reste une estimation à taux plat.

Inscription au registre foncier

L'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier coûte entre 0,1 % et 0,3 % du prix d'achat. L'émolument est fixé par chaque canton, et non par l'ordonnance fédérale sur le registre foncier, qui ne règle que la procédure.

Cédule hypothécaire

Si vous financez l'achat par une hypothèque, une cédule hypothécaire doit être créée. Le coût est de 0,1 % à 0,3 % du montant de l'hypothèque. Si le vendeur en possède déjà une, elle peut être cédée — ce qui vous économise 1'000 à 3'000 CHF.

Le piège des primo-accédants

Les frais d'achat ne sont pas finançables par l'hypothèque. Ils s'ajoutent aux 20 % de fonds propres exigés par les banques. Pour un bien à 1'000'000 CHF dans le canton de Vaud : 200'000 CHF de fonds propres + 41'000 CHF de frais = 241'000 CHF à sortir de votre poche. À Zurich, ce total descend à 204'700 CHF. (Source : FINMA, directives fonds propres)

Autre point souvent oublié : ces frais sont déductibles du gain imposable si vous revendez le bien. Un achat à 800'000 CHF avec 33'000 CHF de frais, revendu 1'000'000 CHF, génère un gain imposable de 167'000 CHF — pas 200'000 CHF. [→ Estimez votre impôt sur la plus-value](/immobilier/plus-value/)

[→ Calculez votre capacité d'emprunt réelle](/immobilier/capacite-emprunt/)

Sources et méthode

Deux régimes cohabitent dans ce calculateur, et il vaut mieux savoir lequel s'applique à votre canton.

Vaud et Valais sont calculés au barème légal, tranche par tranche, à partir du texte de loi lui-même. En Valais, la loi sur les droits de mutation applique 1 % jusqu'à 500'000 francs, 1,3 % jusqu'au million et 1,5 % au-delà, sur la totalité de la valeur, plus un additionnel communal plafonné à la moitié du droit cantonal : un taux unique ne peut donc pas décrire ce canton. Dans le canton de Vaud, l'émolument du notaire et celui du registre foncier suivent des barèmes dégressifs par tranches, et le droit de mutation vaut 2,2 % cantonal plus un additionnel communal jusqu'à 1,1 %. Le détail figure sur les pages droits de mutation en Valais et frais de notaire dans le canton de Vaud.

Jura : droit ordinaire progressif depuis le 1er mars 2024. Le calcul applique 2,5 % jusqu'à 1'000'000 CHF, puis 3,2 % sur la seule part supérieure, avec un minimum de 30 CHF. À 1'500'000 CHF, le droit atteint donc 41'000 CHF. L'ancien taux réduit de premier achat est abrogé. Le prix saisi sert d'assiette estimée : la loi retient l'ensemble de la contre-prestation, ou la valeur officielle si elle est supérieure. Les mutations familiales, successions et exonérations demandent un calcul distinct. Source : Jura, LDMG RSJU 215.326.2, art. 6 à 13 ; barème de mutation en vigueur depuis le 1er mars 2024, consultée le 20 septembre 2026.

Gage au Jura : le poste cédule suppose une nouvelle constitution sur le montant hypothécaire saisi. Il additionne le droit légal de 3,5 ‰, au minimum 30 CHF, et une hypothèse d'émoluments de 2,5 ‰. Les honoraires et frais de registre du transfert restent estimés respectivement à 3,5 ‰ et 2 ‰ du prix : ces trois hypothèses ne reproduisent pas les tarifs officiels des actes. À 1'000'000 CHF avec 800'000 CHF de gage, le total estimé est de 35'300 CHF, dont 25'000 de mutation, 2'800 de droit de gage et 7'500 d'émoluments estimés. Une cédule existante, une exemption ou un autre montage exige un devis adapté.

Les vingt-trois autres cantons combinent un taux légal et une estimation. Le taux de transfert vient du dossier de l'AFC, canton par canton, avec la part que la loi met à la charge de l'acheteur et les additionnels communaux ; l'émolument du notaire et celui du registre foncier restent des ordres de grandeur là où le canton ne les perçoit pas lui-même. La plupart des cantons appliquent des barèmes dégressifs — un pourcentage constant surestime les frais sur les petits montants et les sous-estime sur les gros. Sur le canton de Vaud, où la comparaison est possible, l'écart entre l'estimation à taux plat et le barème légal reste dans une fourchette de 4 % dans un sens comme dans l'autre entre 500'000 et 2'500'000 francs. Prenez donc le total comme un ordre de grandeur, pas comme un devis.

• Valais — loi sur les droits de mutation, RS/VS 643.1
• Vaud — tarif des notaires BLV 178.11.2, loi sur le registre foncier BLV 211.61, loi sur le droit de mutation BLV 648.11
• Jura — LDMG RSJU 215.326.2, art. 6, 7 et 13 ; droits ordinaires de mutation et de gage. Les émoluments restent estimés.
• Vingt-trois autres cantons — taux de transfert relevés dans le dossier de l'AFC, Informations fiscales, D. Impôts divers — Le droit de mutation, novembre 2022 ; frais d'actes estimés ou repris de ce comparatif historique, sans vérification actuelle de leur exhaustivité
• Cédule hypothécaire — Code civil suisse, art. 842 et suivants

Un notaire facture en outre des honoraires libres pour les opérations préalables et consécutives à l'acte, que ce calculateur ne couvre pas.