Comment fonctionne l'impôt sur la plus-value en Suisse ?
Vous avez acheté un appartement à 750'000 CHF en 2015 et le revendez à 950'000 CHF en 2025. Gain brut : 200'000 CHF. Après déduction des frais (notaire, travaux, courtage), le gain imposable tombe à 150'000 CHF. Mais l'impôt varie du simple au double selon votre canton — de ~18'000 CHF à Zurich à ~38'000 CHF à Genève.
Le principe dégressif : le temps réduit l'impôt
Plus vous détenez le bien longtemps, plus l'impôt diminue. La réduction est progressive : quelques points par année de détention supplémentaire. À Vaud, la réduction atteint 25 % après 10 ans et peut aller jusqu'à 60 % au-delà de 25 ans. Le Valais va encore plus loin : exonération totale après 25 ans de détention — c'est le seul canton romand à offrir cette possibilité.
Surtaxe de spéculation : le piège des reventes rapides
Revendre un bien moins de 2 à 3 ans après l'achat déclenche une surtaxe dans la plupart des cantons. En Valais, une revente en moins d'un an entraîne une surtaxe de +50 % sur l'impôt de base. À Vaud, la surtaxe est de +30 % la première année. Sur un gain de 200'000 CHF, cela représente 15'000 à 25'000 CHF d'impôt supplémentaire.
Exemple travaillé : achat à 750'000 CHF, vente à 950'000 CHF
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 950'000 CHF |
| Prix d'achat | −750'000 CHF |
| Frais d'acquisition (notaire, droits de mutation) | −22'000 CHF |
| Travaux à plus-value (cuisine + salles de bains) | −18'000 CHF |
| Commission de courtage (2 %) | −19'000 CHF |
| Gain imposable | 141'000 CHF |
Impôt estimé après 10 ans de détention :
| Canton | Impôt estimé | Taux effectif | Gain net |
|---|---|---|---|
| Zurich | ~18'000 CHF | ~12,8 % | ~123'000 CHF |
| Berne | ~21'000 CHF | ~14,9 % | ~120'000 CHF |
| Fribourg | ~24'000 CHF | ~17,0 % | ~117'000 CHF |
| Valais | ~27'000 CHF | ~19,1 % | ~114'000 CHF |
| Vaud | ~30'000 CHF | ~21,3 % | ~111'000 CHF |
| Genève | ~38'000 CHF | ~27,0 % | ~103'000 CHF |
L'écart entre Zurich et Genève atteint 20'000 CHF sur le même bien. Pensez aussi aux frais d'achat du nouveau bien si vous comptez réinvestir.
Le report d'imposition (remploi)
Si vous vendez votre résidence principale et rachetez un bien de remplacement en Suisse dans un délai d'environ 2 ans, l'impôt est reporté — pas supprimé. Il sera dû lors de la vente du bien de remplacement, sauf nouveau remploi. Le bien doit servir d'habitation principale : les investissements locatifs ne sont pas éligibles.
Ce qu'il faut retenir
- Taux du simple au double entre cantons — ZH ~12,8 % vs GE ~27 % pour un même gain après 10 ans
- Réductions dès 5 ans de détention — la patience est récompensée dans tous les cantons
- Valais : exonération totale après 25 ans — seul canton offrant cette possibilité
- Frais d'acquisition + rénovations déductibles — notaire, droits de mutation, travaux à plus-value réduisent le gain imposable
- Remploi = report d'imposition, pas exonération — l'impôt sera dû lors de la vente du bien de remplacement
Sources et méthodologie
Ce calculateur utilise les barèmes suivants :
- Barèmes progressifs cantonaux de l'impôt sur les gains immobiliers (Source : administrations fiscales cantonales, 2026)
- Surtaxes de spéculation et réductions pour durée de détention (Source : lois cantonales IGGI)
- Règles de remploi (Source : art. 12 LHID, loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs)
- Frais déductibles (Source : jurisprudence cantonale, pratique des administrations fiscales)
Les montants sont des estimations basées sur les barèmes progressifs cantonaux. Les résultats réels dépendent de la commune et des déductions spécifiques acceptées par l'autorité fiscale.
