Le produit réinvesti détermine le report
La loi vaudoise permet de différer l’imposition de l’habitation ayant durablement et exclusivement servi à votre propre usage lorsque son produit finance, dans un délai approprié, une habitation de même usage en Suisse. La qualification des deux logements et du délai doit être confirmée. Le calcul ne fixe pas automatiquement un délai de deux ou cinq ans.
Le formulaire FA 02 part du prix de vente net de commission de courtage. Le remplacement comprend le nouveau prix, les frais d’achat et les transformations immédiates admissibles. Le gain immédiatement imposable est le produit net non réinvesti, limité au gain réalisé. Les dettes hypothécaires n’interviennent pas dans cette formule.
Déterminer le gain et le taux vaudois
Le prix de revient de l’ancien bien comprend le prix d’acquisition retenu et les impenses justifiées, sous déduction des indemnités ou subventions à retrancher. Les dépenses déjà déduites de l’impôt sur le revenu ne se déduisent pas à nouveau. Le courtage de vente est déjà retiré du produit ; ne le saisissez pas parmi les impenses.
Le barème de l’article 72 LI dépend de la durée de possession. Les années d’occupation personnelle prouvées comptent double. Le taux descend de 30 % à 7 % dès 24 années fiscales de possession. Les acquisitions successives, constructions ultérieures importantes, héritages et reports précédents demandent un calcul ventilé, hors de ce formulaire.
Un remplacement partiel, chiffres à l’appui
Une vente de 1’200’000 CHF, avec 30’000 CHF de courtage et 830’000 CHF de prix de revient, produit 340’000 CHF de gain. Le nouveau bien coûte 1’000’000 CHF et ses frais admissibles 40’000 CHF. Sur les 1’170’000 CHF nets de vente, 130’000 CHF ne sont pas réinvestis : cette part du gain est immédiatement imposable et 210’000 CHF sont reportés.
Avec 15 ans de possession et 15 ans d’occupation, la durée fiscale atteint 30 ans : l’impôt immédiat vaut 9’100 CHF à 7 %, contre 23’800 CHF sans remploi. Un gain total annuel inférieur à 5’000 CHF n’est pas imposé. L’outil demande les autres gains de l’année pour contrôler ce seuil ; il ne calcule pas leur impôt.
Préparer la trésorerie et la revente future
Les liquidités définitives retirent du prix net la dette ancienne, les autres décaissements et l’impôt immédiat. Le nouvel apport correspond au coût complet du remplacement diminué de la nouvelle hypothèque. Une somme négative indique le complément à financer.
Le notaire peut retenir une consignation. Le calcul la soustrait séparément pour montrer les liquidités provisoires, sans ajouter deux fois consignation et impôt. Pour un futur remploi intercantonal, la méthode unitaire fédérale attribue en principe le gain latent au dernier canton d’arrivée. Les abus de droit et la fiscalité future ne sont pas simulés.
Sources vérifiées
ACI, formulaire officiel FA 02 ; déclaration 21020 et articles 62, 65, 67, 68, 70, 72 et 237 LI ; ACI, procédure gains immobiliers ; Tribunal fédéral, 2C_70/2017, consid.4. Documents publiés et consultés le 20 septembre 2026. Vente privée d’un logement vaudois, une seule quote-part saisie, sans report fiscal antérieur.
