Répartir la valeur du capital grevé
L’article 32 LMSD répartit la valeur entre l’usufruitier, qui bénéficie de la jouissance, et le nu-propriétaire. Le revenu annuel est capitalisé pour déterminer l’usufruit ; la différence avec le capital grevé constitue la nue-propriété. Chaque droit suit ensuite la fiscalité propre au lien entre le donateur ou le défunt et son bénéficiaire.
Le calcul suppose que la valeur du capital et le rendement fiscal annuel sont déjà déterminés. Il ne remplace pas l’estimation fiscale d’un immeuble, l’examen des dettes ni la qualification d’une donation avec réserve d’usufruit.
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Du revenu annuel au facteur de capitalisation
Pour un usufruit viager sur une personne, la table de l’article 32 ALMSD fournit une valeur pour 100 CHF de revenu annuel. Le coefficient utilisé est donc cette valeur divisée par 100. La table distingue l’âge entier et les colonnes homme et femme.
Pour une durée déterminée, l’article 34 fournit directement un multiplicateur pour la prestation annuelle. Le calcul reprend les valeurs publiées, sans les remplacer par une formule d’actualisation arrondie différemment. L’usufruit est plafonné au capital saisi ; la nue-propriété ne devient jamais négative.
Choisir le rendement fiscal approprié
L’article 35 ALMSD prévoit un forfait de 3 %. Pour l’immobilier, le commentaire de l’administration précise une base d’estimation fiscale diminuée, le cas échéant, de la dette hypothécaire. Les intérêts passifs et les frais d’entretien ne se retranchent pas à nouveau dans cette méthode.
Le nu-propriétaire ou l’usufruitier peut demander une estimation fondée sur le rendement moyen des biens, sous les conditions de l’article 35. L’outil demande le revenu déjà retenu pour permettre cette variante sans supposer que votre loyer encaissé ou le rendement courant du portefeuille est nécessairement le bon montant.
Exemple et impôts facultatifs
Pour une femme de 65 ans, le facteur est de 10,93. Avec un rendement annuel de 18’000 CHF, l’usufruit vaut 196’740 CHF. Sur un capital grevé de 600’000 CHF, la nue-propriété représente 403’260 CHF. Pour une durée déterminée de dix ans, le facteur de 8,530 donnerait un usufruit de 153’540 CHF.
Sans taux saisi, aucun montant d’impôt n’est affiché. Si le taux effectif confirmé sur la nue-propriété est de 5 %, l’impôt calculé sur 403’260 CHF est de 20’163 CHF. Un taux marginal ne convient pas : la multiplication attend un taux effectif après exonérations, tenant compte de l’ensemble cantonal et communal applicable.
Sources et périmètre
- Canton de Vaud, commentaire de l’article 32 LMSD : répartition, rendement et extinction.
- Textes et tables officiels de capitalisation : tables selon l’âge (art. 32 ALMSD) et la durée (art. 34 ALMSD).
- ALMSD, articles 32 à 35, tables pages 6 et 7, comparées aux fichiers officiels publiés.
Sources consultées le 20 septembre 2026. Les fichiers des tables conservent des noms historiques mentionnant les anciens articles 24 et 26. Les usufruits sur plusieurs têtes, renonciations anticipées, cas internationaux et évaluations civiles sont exclus. Pour le contexte de transmission, consultez aussi l’outil de donation.
