Comment fonctionne l'hypothèque SARON
L'hypothèque SARON est le produit à taux variable standard en Suisse depuis la disparition du LIBOR fin 2021. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux de référence calculé chaque jour par SIX Swiss Exchange, basé sur les transactions réelles du marché monétaire suisse.
Concrètement, votre taux hypothécaire SARON se compose de deux éléments :
- Le taux SARON de base : fixé par le marché, il reflète la politique monétaire de la BNS. En mars 2026, il se situe à 0.25 %, après avoir atteint 1.50 % mi-2023.
- La marge bancaire : fixe, négociée à la signature. Elle couvre le risque de crédit et la marge bénéficiaire de la banque. Fourchette courante : 0.60 % à 1.10 %.
Le taux est recalculé tous les trois mois (roll trimestriel). Si le SARON baisse, votre taux baisse automatiquement au prochain ajustement. Inversement, une hausse du SARON se répercute directement. C'est cette sensibilité au marché qui distingue le SARON du taux fixe.
Un point souvent méconnu : le SARON peut être négatif. Entre 2015 et 2022, le taux de base était négatif (-0.75 %). Toutefois, la marge bancaire fait que le taux total payé par l'emprunteur n'a jamais été négatif en pratique.
SARON vs fixe : les chiffres historiques
Pour comparer objectivement, il faut regarder les données réelles. Voici l'évolution du SARON moyen annuel et le taux fixe 5 ans moyen sur la même période :
| Année | SARON moyen | SARON + marge (0.80 %) | Taux fixe 5 ans | Avantage |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | -0.70 % | 0.10 % | 0.95 % | SARON (-0.85 %) |
| 2021 | -0.70 % | 0.10 % | 1.00 % | SARON (-0.90 %) |
| 2022 | 0.43 % | 1.23 % | 2.10 % | SARON (-0.87 %) |
| 2023 | 1.50 % | 2.30 % | 2.50 % | SARON (-0.20 %) |
| 2024 | 0.80 % | 1.60 % | 1.75 % | SARON (-0.15 %) |
| 2025 | 0.25 % | 1.05 % | 1.55 % | SARON (-0.50 %) |
Sur les 5 ans entre 2020 et 2024, un emprunteur SARON avec 600'000 CHF d'hypothèque a payé environ 32'000 CHF d'intérêts cumulés, contre 47'000 CHF en taux fixe 5 ans. L'économie SARON : environ 15'000 CHF, soit 3'000 CHF par an. Même l'année la plus défavorable (2023) n'a pas suffi à inverser l'avantage cumulé.
Scénarios de taux : que se passe-t-il si...
Le passé n'est pas garant du futur. Voici trois scénarios concrets appliqués à une hypothèque SARON de 600'000 CHF sur 5 ans, comparée à un taux fixe de 1.55 % :
Scénario 1 : SARON stable à 0.25 %
Taux total SARON : 1.05 % par an. Coût annuel : 6'300 CHF. Coût total sur 5 ans : 31'500 CHF. Le taux fixe coûterait 46'500 CHF. Vous économisez 15'000 CHF avec le SARON.
Scénario 2 : SARON en hausse de +1 %/an
Le SARON passe de 0.25 % à 4.25 % en 5 ans. Les coûts annuels augmentent progressivement : 6'300, 12'300, 18'300, 24'300, 30'300 CHF. Coût total sur 5 ans : 91'500 CHF. Le taux fixe aurait coûté 46'500 CHF. Le SARON vous coûte 45'000 CHF de plus.
Scénario 3 : SARON en hausse de +2 %/an
Le SARON monte à 8.25 % en 5 ans (scénario extrême, jamais vu en Suisse). Coût total SARON sur 5 ans : environ 151'500 CHF, soit plus de trois fois le coût du taux fixe. Ce scénario est théorique : la BNS n'a jamais porté les taux à ce niveau.
Ces chiffres montrent que le risque du SARON est asymétrique : l'économie potentielle (stable ou baisse) est limitée, tandis que le surcoût en cas de hausse peut être considérable.
Ce que les chiffres signifient
Le choix entre SARON et taux fixe dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon temporel.
Le test de stress à 5 %
Avant de choisir le SARON, vérifiez que votre budget supporte un taux total de 5 % (SARON + marge). Sur 600'000 CHF, cela représente 30'000 CHF d'intérêts par an, soit 2'500 CHF par mois. Si cette charge dépasse un tiers de votre revenu brut, le taux fixe est plus prudent.
La marge bancaire est négociable
La marge bancaire est le seul levier que vous contrôlez. Une réduction de 0.20 % sur 600'000 CHF représente 1'200 CHF d'économie par an, soit 6'000 CHF sur 5 ans. Comparer au moins 3 offres bancaires est essentiel. Les courtiers hypothécaires comme MoneyPark, VermögensZentrum ou Hypoplus peuvent obtenir des marges plus compétitives que votre banque habituelle.
La combinaison SARON + fixe
La stratégie mixte (par exemple 50 % SARON, 50 % fixe 5 ans) offre un compromis. Sur 600'000 CHF : 300'000 en SARON à 1.05 % (3'150 CHF/an) + 300'000 en fixe 5 ans à 1.55 % (4'650 CHF/an) = 7'800 CHF/an total. C'est un juste milieu entre sécurité et optimisation, et la stratégie la plus recommandée par les conseillers financiers suisses.
Sources : BNS (taux directeur et SARON), SIX Swiss Exchange (historique SARON), SNB Statistical Bulletin, moyennes bancaires suisses 2026. Les taux fixes indicatifs sont des moyennes du marché et peuvent varier selon l'établissement et le profil de l'emprunteur.
