Un premier achat demande trois budgets : l’argent nécessaire à la signature, les dépenses après l’emménagement et la capacité financière évaluée par la banque. Un taux hypothécaire bas ne compense ni un apport insuffisant ni des travaux sous-estimés. Voici comment passer d’un prix affiché à un dossier que vous pouvez réellement financer.
1. Déterminer le prix que vous pouvez financer
Commencez par le budget du ménage, avant les visites. Notez les revenus durables, les remboursements en cours, les dépenses familiales et l’épargne que vous souhaitez conserver. Refaites l’exercice avec une baisse d’activité, une garde d’enfant supplémentaire ou un départ à la retraite. Le plafond accepté par un prêteur ne vous dit pas combien vous souhaitez consacrer au logement.
Avec une hypothèque couvrant 80 % de la valeur retenue par la banque, l’apport représente les 20 % restants. Ce montage courant sert de point de départ ; la banque peut demander davantage selon l’objet, les garanties et votre situation. Les frais de transaction et les travaux à payer immédiatement demandent un budget supplémentaire.
La valeur bancaire peut être inférieure au prix négocié. Pour un logement vendu 800’000 CHF, mais évalué à 760’000 CHF par le prêteur, un financement à 80 % donne une hypothèque de 608’000 CHF. Vous devez alors réunir 192’000 CHF pour le prix, avant les frais, contre 160’000 CHF si les deux valeurs coïncidaient. Demandez cette évaluation avant de vous engager sur un montant ferme.
L’estimateur de prix au m² aide à situer une annonce. Complétez ce repère par des biens comparables, leur état, leurs surfaces et leur emplacement. Une moyenne communale ne remplace pas l’examen de l’appartement, de la parcelle ou des travaux à prévoir.
2. Identifier les fonds propres disponibles
Les directives ASB reconnues par la FINMA, applicables depuis janvier 2025, exigent au moins 10 % de la valeur de nantissement provenant d’autres sources que le 2e pilier, qu’il soit retiré ou mis en gage. Tout dépassement du prix d’achat sur cette valeur doit également être financé hors LPP.
Il ne s’agit donc pas d’une règle universelle limitant la LPP à 10 % du prix. Dans l’exemple précédent, le minimum hors 2e pilier est de 76’000 CHF, augmenté des 40’000 CHF d’écart de valorisation, soit 116’000 CHF, avant frais. La composition finale de l’apport doit être acceptée par le prêteur.
Préparez un tableau de vos moyens : épargne accessible, placements à vendre, avoirs 3a, donation éventuelle et montant LPP envisageable. Pour chaque ligne, indiquez la somme nette disponible, les justificatifs et la date de versement. Une promesse familiale ou un portefeuille non vendu ne paie pas une échéance notariale. Faites préciser par la banque les conditions d’acceptation d’un prêt familial ou d’une donation.
Conservez séparément une réserve pour les factures d’installation et les imprévus. Si la totalité de l’épargne sert à signer, une réparation de chauffage peut immédiatement déséquilibrer le budget.
Retirer la LPP ou la mettre en gage
L’encouragement à la propriété par le 2e pilier concerne le logement pour vos propres besoins, pas une résidence secondaire. Un retrait anticipé diminue les prestations de retraite et peut affecter les couvertures de risque. Après 50 ans, le montant disponible est limité. Le consentement écrit du conjoint est requis lorsque vous êtes marié.
Une mise en gage laisse les avoirs dans la prévoyance tant que la garantie n’est pas réalisée, mais ne fournit pas directement du cash pour payer le vendeur. Elle peut conduire à une dette plus élevée. Demandez à la caisse deux projections, avec et sans retrait, puis à la banque les charges correspondant à chaque montage. L’OFAS détaille les conditions du retrait et de la mise en gage.
3. Séparer la facture réelle du test bancaire
Le taux contractuel sert à calculer vos intérêts. Le taux calculatoire sert à éprouver votre capacité à payer lorsque les conditions deviennent moins favorables. Dans l’exemple ci-dessous, nous retenons 5 %, une réserve d’entretien de 1 % du prix et une limite d’un tiers du revenu brut. Ce sont des hypothèses de simulation ; demandez les paramètres effectivement utilisés par votre prêteur.
Pour un bien de 800’000 CHF, avec 160’000 CHF d’apport et 640’000 CHF d’hypothèque, le calcul annuel est le suivant :
| Poste | Hypothèse | Montant annuel |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 640’000 × 5 % | 32’000 CHF |
| Amortissement | Part au-dessus de deux tiers de 800’000, répartie sur 15 ans | 7’111 CHF |
| Réserve d’entretien | 800’000 × 1 % | 8’000 CHF |
| Total théorique | Avant autres contraintes du dossier | 47’111 CHF |
Avec une limite d’un tiers, ce scénario demande environ 141’333 CHF de revenu brut annuel. Le calcul est arrondi ; une banque peut retenir d’autres charges, une autre valeur ou une durée d’amortissement plus courte. Faites aussi vérifier le traitement des bonus, des revenus indépendants et des revenus d’un second emprunteur.
Au taux contractuel illustratif de 2.05 %, les intérêts seraient de 13’120 CHF par an, contre 32’000 CHF dans le test. En ajoutant le même amortissement et la même réserve, on obtient environ 2’353 CHF par mois. Ce montant exclut notamment l’énergie, les assurances et la fiscalité. La réserve d’entretien n’est pas une facture annuelle garantie ; l’amortissement réduit une dette et ne constitue pas une dépense perdue comme les intérêts.
→ Calculez votre capacité d’emprunt selon vos hypothèses
4. Ajouter les droits et les frais de transaction
Le terme « frais de notaire » regroupe souvent des sommes très différentes. Demandez un décompte séparant l’impôt sur l’acquisition, l’acte notarié, l’inscription au registre foncier, la cédule hypothécaire et les débours. Les bases de calcul ne sont pas forcément identiques : le prix du bien et le montant garanti par la cédule sont deux valeurs distinctes.
Trois repères en Suisse romande
| Canton | Droit d’acquisition | Condition à examiner |
|---|---|---|
| Vaud | 2.2 % cantonal, plus part communale jusqu’à 1.1 % | Jusqu’à 3.3 % avant les autres frais |
| Neuchâtel | 3.3 % normalement ; 2.2 % sous conditions | Habitation principale durable |
| Genève | 3 % avant réduction éventuelle | Conditions Casatax et affectation réelle |
Sources : Vaud, loi neuchâteloise et conditions Casatax à Genève.
Dès le 1er mars 2026, Casatax prévoit un seuil de prix de 1’394’928 CHF et une réduction du droit de vente de 20’924 CHF, sous conditions, dont l’affectation à la résidence principale. Ce rabais ne supprime pas l’ensemble des frais. Les montants figurent dans le règlement genevois et le communiqué du Conseil d’État du 4 février 2026.
Sept cantons où la distinction change le budget
Ces repères concernent des acquisitions ordinaires ; les exonérations et la répartition des charges doivent être vérifiées pour votre acte.
- Obwald : un droit de mutation existe. Ne classez pas le canton parmi les acquisitions sans impôt. Faites chiffrer la part de chaque partie et les éventuelles exonérations selon les articles 156 à 162 de la loi fiscale cantonale.
- Nidwald : le droit est de 1 % de la base imposable définie par la loi. Les autres frais s’ajoutent. Articles 137 à 140.
- Appenzell Rhodes-Intérieures : le canton indique 1 % du prix, ou de la valeur vénale si elle est supérieure, sauf exonération. Administration du registre foncier.
- Appenzell Rhodes-Extérieures : le taux légal est de 2 %, avec possibilité pour les communes de retenir moins. Vérifiez la commune du bien. Article 238 de la loi fiscale.
- Bâle-Campagne : le taux ordinaire est de 1.25 % pour chaque partie, et non 2.5 % automatiquement à la charge de l’acheteur. L’acquisition destinée à être habitée exclusivement et durablement par l’acheteur peut être exonérée. Taux et exonérations.
- Glaris : l’émolument de transfert au registre foncier est de 3.5 ‰, soit 0.35 %, avec un minimum de 100 CHF. Il ne constitue pas un devis complet d’acquisition, notamment pour les gages. Tarif, article 41.
- Jura : depuis le 1er mars 2024, le barème est de 2.5 % jusqu’à un million de francs, puis 3.2 % sur la partie supérieure. L’ancien taux réduit pour premier logement a été supprimé. Un achat de 1.2 million donne ainsi 25’000 + 6’400 = 31’400 CHF de droits ordinaires, avant les autres frais. Loi, articles 6 et 9a.
Pour chaque offre, obtenez un devis nominatif précisant les taxes, les honoraires, la TVA applicable, les frais de registre et la constitution ou reprise d’une cédule existante. Faites confirmer qui paie chaque poste et à quelle date. Un canton sans droit de mutation ne signifie pas un achat sans frais.
→ Estimez les postes de frais d’achat dans votre canton, puis rapprochez le résultat du devis du notaire.
Préparer le calendrier des sorties d’argent
Ne regroupez pas tous les paiements sous « apport ». Pour chaque échéance, indiquez le bénéficiaire, la date et le compte qui fournira l’argent : acompte éventuel, solde du prix, provision notariale, travaux, déménagement et réserve restante. Demandez si le devis inclut les frais liés au financement ; un montant présenté pour la vente seule peut laisser de côté la création du gage.
À titre de méthode, un apport de 160’000 CHF, un devis d’acquisition de 28’000 CHF et des travaux immédiats devisés à 20’000 CHF représentent déjà 208’000 CHF à mobiliser, avant votre réserve. Les 28’000 et 20’000 CHF sont ici des hypothèses pédagogiques, pas un forfait cantonal ni une estimation technique. Remplacez-les par vos offres écrites et évitez de compter deux fois un poste déjà inclus.
Préparez également un dossier bancaire lisible : revenus et déclarations fiscales demandés, preuves des avoirs, engagements existants, documents du bien et justificatifs des apports familiaux. Demandez la liste exacte au prêteur. Faites noter les conditions encore ouvertes et la personne chargée de chaque document ; un dossier accepté sous réserve n’est pas encore un financement définitivement disponible.
5. Vérifier le bien avant de négocier définitivement
Une visite donne une impression ; les documents permettent de décider. Constituez un dossier propre au bien et faites lever les questions qui modifient son prix ou son usage.
- Droits sur le bien : demandez l’extrait du registre foncier, les servitudes, les charges et les éventuels droits d’usage. Faites expliquer les conséquences concrètes d’un passage, d’un droit de superficie ou d’une restriction de construction.
- Surfaces et autorisations : comparez les plans, les surfaces annoncées et les aménagements existants. Interrogez le service communal sur les transformations que vous envisagez ; une pièce aménagée ne garantit pas que tous les usages sont autorisés.
- État technique : faites examiner toiture, façade, humidité, chauffage, fenêtres et installations. Pour un point douteux, demandez une inspection et un devis avant de le transformer en simple marge de négociation.
- Énergie : demandez les consommations disponibles et les documents énergétiques du bâtiment. Comparez les besoins de rénovation, sans déduire la facture future des seules habitudes de l’occupant actuel.
- Environnement : revenez à différents horaires, examinez les déplacements quotidiens et les projets à proximité. Une chambre supplémentaire ne compense pas nécessairement un trajet devenu trop long.
Pour une propriété par étages (PPE), ajoutez le règlement, les comptes, les procès-verbaux récents, le fonds de rénovation et les travaux votés ou discutés. Demandez quelle quote-part vous reviendrait et qui supporte les appels de fonds autour de la vente. Un fonds bien rempli n’est pas suffisant si une rénovation majeure le dépasse ; un appartement rénové peut appartenir à un immeuble dont les parties communes vieillissent.
6. Comparer les hypothèques et l’amortissement
Présentez le même dossier à plusieurs prêteurs : même bien, apport, montant demandé et date de mise à disposition. Comparez les propositions écrites, leur durée de validité et les conditions d’acceptation définitive. Un accord de principe sur vos revenus ne remplace pas l’approbation de l’objet et de sa valeur.
Pour une offre fixe, regardez la durée et les conséquences d’une sortie anticipée. Pour une offre SARON, demandez la marge, la fréquence de révision, le plancher éventuel et les possibilités de conversion ou de résiliation. Si vous divisez le prêt en tranches, faites expliquer ce que des échéances différentes impliquent pour un futur changement de banque. Ajoutez les frais et les produits liés à l’offre dans la comparaison.
L’autorégulation prévoit de ramener la dette à deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans au maximum, par amortissement linéaire. Cela n’interdit pas de rembourser davantage, sous réserve du contrat. Dans notre exemple, la différence entre 640’000 CHF et 533’333 CHF représente environ 106’667 CHF à amortir.
Avec l’amortissement direct, les remboursements diminuent la dette. Avec l’amortissement indirect, les versements alimentent une solution de prévoyance donnée en garantie tandis que la dette reste en place. Demandez une comparaison intégrant les coûts du produit, la fiscalité, le risque de placement et les modalités de remboursement final. La seule déduction fiscale ne suffit pas à choisir.
7. Préparer l’acte, les paiements et la remise des clés
Transmettez au notaire les accords bancaires et la provenance de chaque apport. Faites vérifier les dates de déblocage des fonds de prévoyance, les conditions de paiement et les documents encore manquants. Pour tout acompte de réservation, faites préciser par écrit son destinataire, sa sécurisation et son sort si le financement ou la vente n’aboutit pas.
Relisez le projet d’acte avant le rendez-vous. Clarifiez les biens inclus, les défauts connus, les travaux promis, les garanties, les échéances et les conditions de remise. Si vous achetez à deux avec des apports différents, demandez comment les parts de propriété, les engagements bancaires et les contributions seront documentés, y compris en cas de séparation ou de décès.
Préparez enfin un procès-verbal de remise : clés, compteurs, documents techniques, contrats repris et défauts constatés. Prévoyez les assurances et les changements d’adresse à la date convenue. Ne fixez pas une résiliation de bail ou un déménagement irréversible sur la seule base d’un calendrier commercial indicatif.
Les repères de septembre 2026 et la réforme de 2029
La statistique BNS disponible au 19 septembre porte sur juillet 2026 : taux publié moyen de 2.05 % à dix ans, 1.78 % à cinq ans et 1.19 % pour une hypothèque SARON. Ce sont des repères statistiques, pas une offre garantie. BNS, série des taux publiés.
Le rapport du Conseil fédéral du 18 septembre 2026 examine l’accès à la propriété. Il privilégie des améliorations ciblées et relève qu’une aide publique générale pourrait alimenter la demande et les prix. Il n’accorde pas une subvention générale aux primo-acquéreurs : n’inscrivez pas une aide hypothétique dans votre apport. Conseil fédéral.
Jusqu’à fin 2028, la valeur locative et les déductions suivent les règles actuelles. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative et la déduction de l’entretien disparaissent pour les logements à usage propre. Les règles d’intérêts changent, avec une exception pour un premier logement ; les cantons pourront maintenir temporairement certaines déductions énergétiques. Comparez votre budget fiscal avant et après cette date, surtout si vous prévoyez des travaux ou un amortissement indirect. AFC, décision du 1er avril 2026.
Ce qu’il faut retenir
Avant de vous engager, réunissez les fonds propres disponibles, le test de capacité financière, le budget de frais et les vérifications du bien. Faites confirmer les conditions de financement et de l’acte, puis comparez les dépenses courantes et la fiscalité applicables à votre calendrier d’achat.
