L’amortissement désigne le remboursement progressif d’une hypothèque en Suisse. La réglementation bancaire impose de rembourser l’hypothèque de 2e rang dans un délai de 15 ans, afin de ramener le taux d’endettement à 65% de la valeur du bien.
Comment ça fonctionne en Suisse
Lorsqu’une banque accorde un prêt hypothécaire à 80% de la valeur du bien, elle distingue deux tranches. Le 1er rang couvre jusqu’à 65% de la valeur et ne nécessite pas d’amortissement obligatoire. Le 2e rang, soit la tranche entre 65% et 80%, doit être remboursé en 15 ans maximum. Sur un bien à 1’000’000 CHF financé à 80%, le 2e rang de 150’000 CHF doit être amorti, ce qui représente 10’000 CHF par an ou environ 833 CHF par mois.
Deux modes d’amortissement existent : direct et indirect. L’amortissement direct consiste à verser régulièrement une somme à la banque, qui réduit le capital dû. La dette diminue, les intérêts aussi, mais la déduction fiscale des intérêts hypothécaires baisse en parallèle.
L’amortissement indirect passe par le pilier 3a. Au lieu de rembourser la banque, vous versez jusqu’à 7’258 CHF par an sur un compte ou une police 3a, mis en gage au profit de la banque. La dette hypothécaire reste constante, ce qui maintient la déduction fiscale des intérêts. Les versements 3a sont eux-mêmes déductibles du revenu imposable. Au terme convenu, le capital 3a accumulé sert à rembourser le 2e rang en une fois.
L’avantage fiscal de l’amortissement indirect est double : vous conservez une dette hypothécaire élevée (intérêts déductibles) tout en constituant une épargne 3a (versements déductibles). Le gain fiscal concret dépend de votre taux marginal d’imposition et de votre canton de résidence.
Points clés
- Le 2e rang (65-80% de la valeur du bien) doit être remboursé en 15 ans, selon les directives de l’Association suisse des banquiers.
- L’amortissement direct réduit la dette et les intérêts, mais diminue aussi la déduction fiscale proportionnellement.
- L’amortissement indirect via le pilier 3a offre un double avantage fiscal : maintien de la déduction des intérêts hypothécaires et déduction des cotisations 3a.
- Le montant annuel standard d’amortissement correspond à environ 1% du montant de l’hypothèque, intégré dans le calcul de la charge théorique par les banques.
- L’hypothèque de 1er rang (jusqu’à 65% de la valeur) n’a pas d’obligation d’amortissement et peut être conservée indéfiniment.