Les fonds propres désignent l’apport personnel que l’acquéreur doit fournir lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse. Le minimum requis est de 20% du prix d’achat ou de la valeur vénale du bien, la banque retenant la valeur la plus basse des deux.
Comment ça fonctionne en Suisse
Les banques suisses exigent un ratio maximal de prêt (loan-to-value) de 80%. Pour un bien à 1’000’000 CHF, vous devez donc apporter au moins 200’000 CHF de fonds propres. Cette règle découle des directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA.
Tous les fonds propres ne se valent pas. Au moins 10% du prix d’achat doit provenir de sources dites “dures” : épargne bancaire, avoirs du pilier 3a, donations, avances d’hoirie ou produits de la vente d’un autre bien. Les avoirs du 2e pilier (LPP) peuvent compléter l’apport, mais leur part est plafonnée à 10% du prix d’achat. Le retrait de la LPP pour un logement en propriété est soumis à un impôt spécifique et réduit vos futures prestations de retraite.
Les avoirs du pilier 3a sont considérés comme des fonds propres durs. Avec une cotisation maximale de 7’258 CHF par an pour les salariés affiliés à une caisse de pension, le 3e pilier représente une stratégie de constitution de fonds propres sur le moyen terme. Le retrait anticipé pour l’accession à la propriété est possible en totalité.
Les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier) ne sont pas compris dans les 20% de fonds propres. Ils s’ajoutent au montant total à financer et représentent généralement entre 3% et 5% du prix d’achat selon le canton.
Points clés
- 20% du prix d’achat est le minimum absolu, et ce pourcentage se calcule sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation de la banque.
- 10% doivent obligatoirement être des fonds propres durs, c’est-à-dire ne pas provenir de la caisse de pension (LPP/2e pilier).
- Le pilier 3a compte comme fonds propres durs, ce qui en fait un outil privilégié pour préparer un achat immobilier.
- Un retrait LPP réduit vos prestations de retraite et déclenche un impôt sur le retrait en capital, variable selon le canton.
- Les frais d’achat (3-5% du prix) s’ajoutent aux fonds propres, prévoyez donc un budget total supérieur à 20%.