L’usure normale ne se facture pas au locataire
Le logement doit être rendu dans l’état résultant d’un usage conforme au contrat. L’âge d’une installation et son usage normal ne suffisent pas à justifier une facture. Le bailleur doit établir le dommage, la responsabilité du locataire et les faits pertinents. Le calcul sépare responsabilité établie, usure normale et responsabilité encore incertaine.
Remplacement : tenir compte de l’âge réel
Pour un remplacement comparable, la part résiduelle vaut (durée de vie moins âge) divisée par la durée de vie, avec un minimum de zéro. Une peinture de durée huit ans, déjà âgée de six ans, conserve ainsi 25 % de sa valeur. Une facture de 1’200 CHF donne une part de 300 CHF selon cette hypothèse, sans amélioration de qualité facturée au locataire.
L’âge court depuis la pose ou la dernière réfection, pas depuis l’entrée du locataire. Si cet âge est inconnu, demandez les factures ou l’historique ; l’outil ne devine aucune vétusté. Une durée dépassée annule la valeur résiduelle du remplacement dans ce modèle, sans trancher d’éventuels dommages distincts.
Réparation et nettoyage
Une réparation possible, nécessaire et économiquement raisonnable se distingue d’un remplacement à neuf. Le calcul retient le coût de réparation renseigné sans appliquer automatiquement le pourcentage de vétusté d’un remplacement. Il ne décide pas qu’une réparation disproportionnée est intégralement due.
Le nettoyage final, lorsqu’il est effectivement imputable et justifié, est également chiffré sans amortissement. La quantité sert à compter plusieurs éléments identiques : saisissez alors le coût par élément, et non une facture globale déjà multipliée.
Une table complète, indicative
Les 266 entrées reprennent les durées factuelles de la table paritaire FRI/ASLOCA du 21 février 2007, publiée par l’association lors de notre relevé. Les catégories, matériaux et qualités permettent d’éviter une durée générique pour tout un logement. La durée reste modifiable selon l’installation et les preuves.
Cette table ne lie ni les parties ni le juge. Pour les revêtements de murs, sols et plafonds, son chapitre sur l’usage commercial propose des réductions de durée de 20 % pour les bureaux, 25 % pour une sollicitation modérée et 50 % pour une sollicitation intensive. Le simulateur les applique à ces catégories, pas à tous les équipements.
Signaler les défauts immédiatement
À la restitution, le bailleur vérifie l’état de la chose et avise immédiatement le locataire des défauts dont il le tient responsable. Pour un défaut non décelable lors des vérifications usuelles, l’avis suit immédiatement sa découverte. L’absence au procès-verbal ne suffit donc pas à écarter tout défaut caché.
Le nombre de jours affiché sert à examiner la chronologie ; il n’existe pas ici de seuil automatique de deux ou trois jours ouvrables. Les RULV vaudoises de juillet 2026 précisent que l’état des lieux de sortie ne vaut pas reconnaissance de dette. Conservez les états des lieux, photographies, avis et factures, et faites examiner rapidement une imputation contestée.
Sources vérifiées
- ASLOCA Vaud : RULV 2026 et état des lieux.
- Code des obligations, droit du bail.
- FRI et ASLOCA : table paritaire des durées de vie.
- Tribunaux zurichois : responsabilité pour les dégâts.
Sources consultées le 20 septembre 2026.
