Le taux d'intérêt de référence est de 1,25 % au relevé du 1er septembre 2026. Beaucoup de baux suisses sont pourtant encore calés sur 1,75 %, 2 % ou davantage — parce que la baisse n'est jamais automatique.
Chaque quart de point d'écart vaut environ 2,91 % de loyer. Sur un loyer net de 1'650 CHF, deux paliers représentent près de 100 CHF par mois.
Pourquoi 2,91 % et pas 3 %
L'ordonnance sur le bail fixe l'adaptation autorisée par quart de point de taux hypothécaire : 3 % lorsque les taux sont inférieurs à 5 %, 2,5 % entre 5 et 6 %, 2 % au-delà de 6 %.
Ces pourcentages valent pour une hausse. À la baisse, l'effet est l'inverse exact : réduire de 3 % un loyer qui avait été augmenté de 3 % ne ramène pas au point de départ. Le calcul miroir donne 2,91 %, et c'est le chiffre que les communiqués de l'Office fédéral du logement annoncent à chaque baisse du taux de référence.
Le calculateur applique ce raisonnement palier par palier, ce qui compte quand l'écart dépasse un quart de point : trois paliers ne font pas trois fois 2,91 % mais un peu moins, par effet de composition.
La demande, et les deux délais de 30 jours
Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif à cause d'une notable modification des bases de calcul — en particulier une baisse des frais.
La procédure tient en deux étapes, toutes deux enfermées dans un délai de trente jours :
La demande écrite au bailleur. Elle doit être adressée par écrit ; le bailleur dispose de 30 jours pour se déterminer.
La saisine de l'autorité de conciliation. Si le bailleur ne donne pas suite, n'accepte que partiellement ou ne répond pas dans le délai, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un nouveau délai de 30 jours. La procédure y est gratuite en matière de bail.
Ce second délai est celui que les locataires laissent passer le plus souvent. Un bailleur qui ne répond rien pendant un mois n'a pas refusé : il a ouvert la fenêtre de trente jours suivante, et la laisser se refermer oblige à recommencer au terme suivant.
Ce que le bailleur peut opposer
La baisse liée au taux de référence n'est pas le seul facteur. Le bailleur peut faire valoir des éléments qui jouent en sens inverse depuis la dernière fixation du loyer :
Le renchérissement. La hausse de l'indice suisse des prix à la consommation peut être répercutée à hauteur de 40 % au maximum sur le loyer.
Les hausses de charges d'entretien. L'augmentation des coûts d'exploitation et d'entretien de l'immeuble depuis la dernière fixation.
Les investissements à plus-value. Des travaux qui améliorent le bien, dans la mesure et selon la répercussion que l'ordonnance autorise.
Le résultat est fréquemment une baisse partielle. Elle reste une baisse : mieux vaut obtenir 60 CHF que rien, et la demande ne coûte qu'une lettre.
Retrouver le taux de départ
Tout le calcul repose sur un chiffre : le taux de référence sur lequel votre loyer actuel a été fixé. Il figure sur la formule officielle reçue à l'entrée dans les lieux, ou sur la dernière notification d'adaptation.
Si vous ne la retrouvez pas, demandez-la au bailleur : sans ce point de départ, aucune demande n'est chiffrable. Un bail conclu il y a dix ans se fonde souvent sur un taux très supérieur à celui d'aujourd'hui, et c'est dans ces baux anciens que dorment les plus gros écarts.
Le guide de la contestation d'une hausse de loyer détaille la formule officielle et les motifs de nullité, et le calculateur de caution traite l'autre poste que la loi encadre strictement.
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