Isoler ce qui améliore le logement
Le loyer couvre déjà l’entretien courant. Pour d’importantes réparations, l’article 14 OBLF prévoit en règle générale une part de plus-value de 50 à 70 %. Ce n’est pas un choix libre du bailleur : la nature et l’état des installations peuvent justifier une autre répartition. Une prestation entièrement nouvelle peut être retenue à 100 %.
Pour une mesure énergétique, seule la dépense dépassant le rétablissement ou le maintien de l’état initial est retenue. Le calcul retire donc ce coût de référence, puis les aides attribuées à l’amélioration. Exemple : sur 200’000 CHF de travaux dont 80’000 CHF de maintien à l’identique et 40’000 CHF d’aides, la base est de 80’000 CHF.
Trois composantes annuelles
Le capital à plus-value est amorti sur sa durée de vie. Les intérêts rémunèrent la moitié de ce capital, pour tenir compte de son amortissement progressif. L’ATF 151 III 16 retient le taux de référence augmenté de deux points lorsque ce taux ne dépasse pas 2 %. Avec 1,25 %, le taux plein est de 3,25 %.
L’entretien futur s’ajoute à ces deux montants. Le calcul présente la méthode de 10 % de leur somme, utilisée dans l’arrêt, et la variante de 1 % du capital, également appliquée dans l’arrêt 4A_515/2024 du 3 mars 2025, comme comparaison de méthode. Vous pouvez retenir un montant documenté. Choisir le plus petit résultat n’en fait pas automatiquement le montant juridiquement correct.
Répartir la hausse et contrôler sa notification
La clé peut correspondre à la part du logement dans l’état locatif net annuel ou à une répartition spécifiquement justifiée. Pour des travaux réservés à votre seul logement, choisissez 100 %. Les autres motifs de hausse ou de baisse ne sont pas compensés dans ce calcul.
Une hausse ordinaire exige une formule officielle motivée, reçue au moins dix jours avant le début du délai de résiliation et applicable au prochain terme. Le montant annoncé peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les trente jours de sa notification. La notification pour travaux suppose leur achèvement et les justificatifs ; des étapes sont possibles pour des travaux d’envergure, au prorata des paiements effectués.
Pendant un bail indexé, une réserve expresse est nécessaire pour ajouter une hausse pour prestations supplémentaires. Une baisse du taux de référence ne peut alors pas simplement être opposée à cette hausse. Les règles cantonales de contrôle des rénovations et des loyers, notamment LDTR ou LPPPL, peuvent encore limiter le résultat.
Durées indicatives
La table FRI/ASLOCA fournit des durées moyennes, sans créer de droit : par exemple 20 ans pour une chaudière, 25 ans pour des fenêtres isolantes en bois ou plastique, 30 ans pour l’isolation du toit. Pour plusieurs lots de durées différentes, calculez chacun séparément et additionnez leurs montants, sans recompter les aides.
Sources vérifiées
- Tribunal fédéral, arrêt 4A_515/2024 : entretien supplémentaire.
- OBLF, articles 4 à 19.
- Tribunal fédéral, ATF 151 III 16.
- OFL : taux de référence de septembre 2026.
- FRI et ASLOCA : table paritaire des durées de vie.
- Code des obligations, droit du bail.
Sources consultées le 20 septembre 2026.
