Rendement net : partir des capitaux réellement investis
Le coût de revient effectif, diminué des fonds étrangers initiaux, donne les fonds propres. L’ATF 147 III 14 permet leur revalorisation intégrale selon l’IPC. Les apports ultérieurs, amortissements de dette financés par fonds propres et retraits sont traités séparément à leur date. Les indices de toutes les lignes doivent appartenir à une même base.
Les fonds propres réévalués sont multipliés par le taux de référence augmenté de deux points, lorsque le taux de référence ne dépasse pas 2 %. Les charges immobilières admissibles sont ajoutées : intérêts effectifs, entretien représentatif et frais du propriétaire. Les frais accessoires déjà facturés aux locataires ne doivent pas être comptés une deuxième fois.
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Rendement brut d’une construction récente
Le brut s’appuie sur le coût d’investissement de la construction récente, en principe jusqu’à dix ans. L’ATF 151 III 201 retient un supplément de 3,5 points au taux de référence lorsqu’il ne dépasse pas 2 %. Avec 1,25 %, le rendement brut est donc de 4,75 %.
Ce taux inclut forfaitairement la rémunération et les charges du propriétaire. Le calcul n’y ajoute ni les intérêts hypothécaires ni l’entretien une seconde fois. Un prix de terrain, de construction ou d’acquisition manifestement exagéré ne doit pas être repris. L’achat récent d’un ancien immeuble ne permet pas d’utiliser automatiquement cette méthode.
Le résultat ne tranche pas un litige
Les deux méthodes évaluent des coûts et capitaux documentés, puis les répartissent selon une clé justifiée entre logements. La valeur fiscale, une estimation de vente ou un rendement d’annonce immobilière ne remplacent pas ces pièces. Pour un immeuble ancien, notamment après plus de trente ans, le critère des loyers usuels peut être prioritaire. Un calcul abstrait ne prouve pas à lui seul que le loyer est abusif.
Vérifier rapidement le loyer initial
Le Code des obligations prévoit une contestation dans les trente jours suivant la réception du logement lorsque les autres conditions sont réunies, notamment contrainte personnelle ou familiale, situation du marché ou augmentation sensible par rapport au précédent loyer. Une hausse de plus de 10 % est un repère jurisprudentiel pour ce dernier motif, pas une condition universelle de toute contestation.
L’aperçu OFL de septembre 2026 indique une formule obligatoire à BS, BE, FR, GE, LU, ZG et ZH, ainsi que des obligations partielles à VD et NE. Dans Vaud, tous les districts sont concernés sauf Aigle. Dans Neuchâtel, l’obligation dépend de la commune et du nombre de pièces : consultez la liste OFL avant de cocher la case. L’option « zone soumise » vous permet de reporter cette vérification. Valais n’impose pas cette formule dans l’aperçu. Les autres cantons restent à contrôler.
Le trentième jour calendaire affiché n’est pas une décision sur la recevabilité : les jours non ouvrables, la réception de la formule et une formule absente ou défectueuse peuvent modifier l’analyse. Contactez rapidement l’autorité de conciliation. Depuis octobre 2025, les informations de la formule comprennent aussi les bases de taux et d’IPC de l’ancien loyer.
Sources vérifiées
- Code des obligations, droit du bail.
- OBLF, articles 4 à 19.
- OFL : taux de référence de septembre 2026.
- Tribunal fédéral : ATF 147 III 14.
- Tribunal fédéral : ATF 151 III 201.
- OFL : formule officielle, aperçu septembre 2026.
Sources consultées le 20 septembre 2026.
