Comment fonctionne l'hypothèque SARON
L'hypothèque SARON est le produit à taux variable standard en Suisse depuis la disparition du LIBOR fin 2021. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux de référence calculé chaque jour par SIX Swiss Exchange, basé sur les transactions réelles du marché monétaire suisse.
Concrètement, votre taux hypothécaire SARON se compose de deux éléments :
- Le taux SARON de base : fixé par le marché, il reflète la politique monétaire de la BNS. En août 2026 il se situe à -0.06 %, après avoir dépassé 1,50 % en moyenne en 2023. Le taux directeur de la BNS est à 0 % depuis décembre 2025.
- La marge bancaire : fixe, négociée à la signature. Elle couvre le risque de crédit et la marge bénéficiaire de la banque. L'écart moyen entre le SARON et le taux publié des hypothèques SARON est d'environ 1.25 point en juillet 2026.
Le taux est recalculé tous les trois mois (roll trimestriel). Si le SARON baisse, votre taux baisse automatiquement au prochain ajustement. Inversement, une hausse du SARON se répercute directement. C'est cette sensibilité au marché qui distingue le SARON du taux fixe.
Un point souvent méconnu : le SARON peut être négatif. Entre 2015 et 2022, le taux de base était négatif (-0.75 %). Toutefois, la marge bancaire fait que le taux total payé par l'emprunteur n'a jamais été négatif en pratique.
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SARON vs fixe : les chiffres historiques
Pour comparer objectivement, il faut regarder les données réelles. Voici l'évolution du SARON moyen annuel et le taux fixe 5 ans moyen sur la même période :
| Année | SARON moyen | Hypothèque SARON publiée | Taux fixe 5 ans publié | Avantage |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | -0,71 % | 1,05 % | 1,09 % | SARON (-0,04 pt) |
| 2022 | -0,15 % | 1,15 % | 2,20 % | SARON (-1,05 pt) |
| 2023 | 1,51 % | 2,49 % | 2,79 % | SARON (-0,30 pt) |
| 2024 | 1,22 % | 2,32 % | 2,01 % | Fixe (-0,31 pt) |
| 2025 | 0,09 % | 1,27 % | 1,55 % | SARON (-0,28 pt) |
| 2026 (janv.-juin) | -0,06 % | 1,16 % | 1,64 % | SARON (-0,48 pt) |
Le SARON a été moins cher cinq années sur six. L'exception est instructive : en 2024, l'hypothèque SARON se payait 2,32 % alors que le fixe 5 ans était déjà retombé à 2,01 %. Le SARON suit le taux directeur avec un décalage, et lorsque le marché anticipe une baisse, les taux fixes descendent les premiers. Choisir le SARON revient donc à parier non pas sur le niveau des taux, mais sur le fait qu'ils descendront plus vite que le marché ne l'a déjà escompté.
Scénarios de taux : que se passe-t-il si...
Le passé n'est pas garant du futur. Voici trois scénarios appliqués à une hypothèque de 600'000 CHF sur 5 ans, aux taux publiés de juillet 2026 : SARON à 1.19 % contre un fixe 5 ans à 1.78 %.
Scénario 1 : le SARON reste où il est
Taux total SARON : 1,16 % par an. Coût annuel : 6'960 CHF. Coût total sur 5 ans : 34'800 CHF. Le taux fixe coûterait 48'600 CHF. Le SARON vous fait économiser 13'800 CHF.
Scénario 2 : le SARON monte de 1 point par an
Le taux total passe de 1,16 % à 5,16 % en cinq ans. Les coûts annuels grimpent : 6'960, 12'960, 18'960, 24'960, 30'960 CHF. Coût total sur 5 ans : 94'800 CHF. Le taux fixe aurait coûté 48'600 CHF. Le SARON vous coûte 46'200 CHF de plus.
Scénario 3 : le SARON monte de 2 points par an
Le taux total atteint 9,16 % la cinquième année. Coût total sur 5 ans : environ 154'800 CHF, soit plus de trois fois le coût du taux fixe. Ce scénario est théorique : la BNS n'a jamais porté son taux directeur à ce niveau.
Ces chiffres montrent que le risque du SARON est asymétrique : l'économie potentielle (stable ou baisse) est limitée, tandis que le surcoût en cas de hausse peut être considérable.
Ce que les chiffres signifient
Le choix entre SARON et taux fixe dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon temporel.
Le test de stress à 5 %
Avant de choisir le SARON, vérifiez que votre budget supporte un taux total de 5 %. Sur 600'000 CHF, cela représente 30'000 CHF d'intérêts par an, soit 2'500 CHF par mois. C'est d'ailleurs le taux théorique que les banques appliquent elles-mêmes dans leur calcul de tenue des charges, quel que soit le taux réellement payé.
La marge bancaire est négociable
La marge bancaire est la seule composante que vous contrôlez. Une réduction de 0,20 point sur 600'000 CHF représente 1'200 CHF d'économie par an, soit 6'000 CHF sur cinq ans. Les taux de la BNS sont des taux publiés : le premier quartile des offres publiées en juillet 2026 était à 1.2 % pour le SARON, et les taux réellement négociés descendent encore en dessous. Comparer au moins trois offres est le minimum.
La combinaison SARON + fixe
La stratégie mixte (par exemple 50 % SARON, 50 % fixe 5 ans) partage le risque. Sur 600'000 CHF aux taux de juillet 2026 : 300'000 en SARON à 1,16 % (3'480 CHF/an) + 300'000 en fixe 5 ans à 1,62 % (4'860 CHF/an) = 8'340 CHF/an. Une hausse du SARON n'atteint alors que la moitié de la dette, et le renouvellement de la tranche fixe ne tombe pas non plus en une seule fois.
