La marge bancaire est l’écart entre le coût de refinancement de la banque (basé sur le SARON ou les taux du marché des capitaux) et le taux d’intérêt qu’elle facture à l’emprunteur. C’est la rémunération de la banque pour le risque de crédit, ses frais de fonctionnement et sa marge bénéficiaire.
Comment ça fonctionne en Suisse
Pour une hypothèque SARON, la marge est explicite : votre contrat indique “SARON composé + X%”, où X est la marge. Elle se situe généralement entre 0,60% et 1,20% selon votre profil de risque, le montant emprunté et la concurrence locale. (Source : FINMA, rapport marché hypothécaire)
Pour une hypothèque à taux fixe, la marge est intégrée dans le taux global et n’apparaît pas séparément. La banque se finance sur le marché des capitaux au taux swap correspondant à la durée choisie (5, 10, 15 ans), puis ajoute sa marge. Un taux fixe 10 ans affiché à 2,10% peut correspondre à un taux swap de 1,30% + une marge de 0,80%.
La marge varie d’une banque à l’autre. Sur une hypothèque de 800’000 CHF, une différence de marge de 0,30% représente 2’400 CHF par an — soit 24’000 CHF sur 10 ans. Comparer les offres de 3 à 5 banques avant de signer peut générer une économie conséquente.
Les facteurs qui influencent la marge : le ratio hypothécaire (prêt/valeur du bien), votre revenu et sa stabilité, la qualité du bien immobilier, et le volume de la relation bancaire (avoirs en compte, pilier 3a, assurances).
Points clés
- La marge est négociable — c’est le seul élément du taux hypothécaire sur lequel vous avez prise. Le SARON ou le taux swap, non.
- Elle varie de 0,60% à 1,20% pour les hypothèques SARON, et cette fourchette change selon les banques et votre profil.
- Un bon dossier réduit la marge — 20%+ de fonds propres, revenus stables, bien immobilier de qualité et faible taux d’endettement jouent en votre faveur.
- Sur 10 ans, la différence s’accumule — 0,20% de marge en moins sur 600’000 CHF = 12’000 CHF économisés sur la durée.
- Les banques cantonales, les banques privées et les assureurs n’appliquent pas les mêmes marges. Demander 3 offres minimum est la norme en Suisse.