Taux calculatoire

Le taux calculatoire est un taux d’intérêt fictif de 5% appliqué par les banques suisses pour vérifier qu’un emprunteur peut supporter les charges de son hypothèque, même en cas de hausse des taux. Ce mécanisme de stress test protège à la fois la banque et l’acquéreur contre le risque de surendettement.

Comment ça fonctionne en Suisse

Lorsque vous demandez une hypothèque en Suisse, la banque ne calcule pas votre capacité financière sur la base du taux réel proposé. Elle applique un taux théorique de 5%, nettement supérieur aux taux du marché. Ce taux est fixé par les directives de l’Association suisse des banquiers et reste stable indépendamment des conditions du marché.

Le calcul de la charge théorique comprend trois composantes : les intérêts hypothécaires au taux de 5%, l’amortissement à 1% du montant emprunté et les frais d’entretien à 1% du prix du bien. La charge totale théorique atteint donc environ 7% de la valeur du bien par an.

Pour obtenir le feu vert de la banque, cette charge annuelle théorique ne doit pas dépasser un tiers (33,33%) de votre revenu brut. Sur un bien à 1’000’000 CHF financé à 80%, la charge théorique se calcule ainsi : 800’000 CHF x 5% (intérêts) + 800’000 CHF x 1% (amortissement) + 1’000’000 CHF x 1% (entretien) = 58’000 CHF par an. Le revenu brut annuel requis s’élève donc à 174’000 CHF minimum.

Ce mécanisme explique pourquoi de nombreux ménages ne peuvent pas emprunter autant qu’ils le souhaiteraient, même lorsque les taux réels sont bas. La banque anticipe un scénario défavorable pour s’assurer que le remboursement reste viable sur la durée.

Points clés

• Le taux de 5% est un standard du marché suisse, pas un taux réglementaire au sens strict ; certaines banques appliquent des variantes légèrement différentes.
• La règle du tiers s’applique au revenu brut du ménage, ce qui inclut les deux salaires pour un couple, ainsi que les revenus accessoires réguliers.
• La charge théorique totale de 7% inclut intérêts, amortissement et entretien, même si vos charges réelles sont bien inférieures.
• Un apport en fonds propres supérieur à 20% réduit la charge calculatoire, car le montant emprunté diminue proportionnellement.
• Le taux calculatoire ne change pas avec les conditions du marché ; c’est précisément son rôle de servir de coussin de sécurité.