Valeur fiscale

La valeur fiscale est le montant attribué à un bien immobilier ou mobilier par l’administration fiscale cantonale pour calculer l’impôt sur la fortune. Elle diffère généralement de la valeur de marché et sert de base au calcul de la valeur locative pour les propriétaires occupants.

Comment ça fonctionne en Suisse

Chaque canton détermine la valeur fiscale des biens immobiliers selon ses propres règles d’évaluation. En général, la valeur fiscale d’un bien immobilier se situe entre 60% et 80% de sa valeur vénale (valeur de marché). Ce décalage est volontaire : il évite de taxer les contribuables sur des plus-values latentes non réalisées.

Pour un appartement acheté 800’000 CHF à Lausanne, la valeur fiscale sera probablement fixée entre 500’000 et 640’000 CHF. C’est cette valeur qui apparaît dans votre déclaration d’impôts au titre de la fortune immobilière et qui sert de base au calcul de la valeur locative. (Source : administrations fiscales cantonales VD)

La valeur fiscale est recalculée périodiquement par le canton (tous les 5 à 15 ans selon les cantons, ou lors de mutations). Entre deux réévaluations, un coefficient multiplicateur peut être appliqué pour suivre l’évolution du marché.

Pour les titres et placements financiers, la valeur fiscale correspond au cours de bourse au 31 décembre (pour les titres cotés) ou à la valeur estimée par l’AFC (pour les titres non cotés). Les comptes bancaires sont déclarés à leur solde au 31 décembre.

Points clés

• La valeur fiscale est toujours inférieure à la valeur de marché — généralement 60-80% selon le canton et le type de bien.
• Elle sert de base à deux impôts : l’impôt sur la fortune (appliqué au patrimoine total) et la valeur locative (un pourcentage de la valeur fiscale ajouté au revenu imposable).
• Contester la valeur fiscale est possible auprès de l’administration cantonale si vous estimez qu’elle est trop élevée. Une expertise indépendante peut appuyer votre demande.
• La valeur fiscale d’un bien hypothéqué est déclarée brute, puis la dette hypothécaire est déduite de la fortune totale. Un bien à 600’000 CHF de valeur fiscale avec 400’000 CHF d’hypothèque n’ajoute que 200’000 CHF à votre fortune imposable.
• Les réévaluations cantonales peuvent augmenter la valeur fiscale de votre bien et donc vos impôts, même sans changement de propriétaire.