La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires immobiliers en Suisse doivent déclarer dans leur revenu imposable. Elle correspond au montant du loyer que le propriétaire encaisserait s’il louait son bien à un tiers, et s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires.
Comment ça fonctionne en Suisse
La Suisse est l’un des rares pays au monde à imposer un revenu locatif fictif sur la résidence principale. Le principe repose sur l’idée que le propriétaire tire un avantage économique de son logement, équivalent au loyer qu’il économise par rapport à un locataire.
La valeur locative est généralement fixée entre 60% et 70% du loyer de marché, selon le canton. L’administration fiscale cantonale détermine ce montant sur la base de critères tels que la surface, l’emplacement, l’année de construction et l’état du bien. Pour un appartement dont le loyer de marché serait de 30’000 CHF par an, la valeur locative imposable se situerait entre 18’000 CHF et 21’000 CHF.
En contrepartie de cette imposition, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales significatives. Les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable, ce qui rend le maintien d’une dette hypothécaire fiscalement avantageux. Les frais d’entretien du bien (réparations, rénovations conservatoires) sont également déductibles, soit au montant effectif, soit sous forme de forfait (généralement 10% à 20% de la valeur locative selon l’âge du bien et le canton).
Le Parlement fédéral a débattu à plusieurs reprises de la suppression de la valeur locative pour les résidences principales. Ce changement entraînerait la disparition simultanée des déductions pour intérêts hypothécaires et frais d’entretien, modifiant profondément le calcul fiscal des propriétaires.
Points clés
- La valeur locative représente 60% à 70% du loyer de marché, fixée par l’administration fiscale cantonale selon des critères objectifs.
- Les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu, ce qui compense partiellement la charge de la valeur locative et favorise l’amortissement indirect.
- Les frais d’entretien sont déductibles au réel ou au forfait, selon le choix le plus avantageux pour le contribuable chaque année.
- La valeur locative s’applique aussi aux résidences secondaires, imposées dans le canton de situation du bien.
- Ce système est une particularité suisse qui influence directement la stratégie de remboursement hypothécaire des propriétaires.
Suppression à partir de 2029
La valeur locative reste applicable jusqu’à fin 2028. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 sa suppression pour les résidences principales et secondaires à usage propre. La réforme modifie aussi les déductions d’entretien et d’intérêts. Les cantons pourront prévoir un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. Décision de l’AFC du 1er avril 2026.