Comment calculer les frais d'achat immobilier en Suisse ?
Vous venez de signer un compromis pour un appartement à 1'000'000 CHF dans le canton de Vaud. Le prix est négocié, l'hypothèque accordée — mais il manque encore 41'000 CHF de frais que beaucoup de primo-accédants découvrent trop tard. Les frais d'achat immobilier en Suisse varient de 0,5 % à plus de 5 % du prix selon le canton, soit un écart de 5'000 à 50'000 CHF pour un même bien.
Droits de mutation (transfert de propriété)
Les droits de mutation sont la composante principale des frais d'achat. Ils varient de 0 % à 3,3 % selon le canton. Huit cantons — dont Zurich, Zoug, Schwyz et Schaffhouse — n'en perçoivent pas du tout. (Source : lois cantonales sur les droits d'enregistrement)
| Canton | Droits de mutation | Notaire + Registre | Total estimé (1M CHF) |
|---|---|---|---|
| Vaud (VD) | 3,3 % | ~0,6 % | ~41'000 CHF |
| Genève (GE) | 3,0 % | ~0,7 % | ~39'000 CHF |
| Neuchâtel (NE) | 3,3 % | ~0,6 % | ~41'000 CHF |
| Berne (BE) | 1,8 % | ~0,5 % | ~24'500 CHF |
| Fribourg (FR) | 1,5 % | ~0,6 % | ~23'000 CHF |
| Valais (VS) | 1,5 % | ~0,7 % | ~24'000 CHF |
| Zurich (ZH) | 0 % | ~0,35 % | ~4'700 CHF |
| Zoug (ZG) | 0 % | ~0,25 % | ~3'500 CHF |
Estimations pour un bien à 1'000'000 CHF avec hypothèque de 800'000 CHF. (Source : registres fonciers cantonaux, barèmes notariaux 2026)
L'écart est spectaculaire : acheter le même bien à Zurich coûte 36'000 CHF de moins en frais qu'à Lausanne. Sur un achat à 800'000 CHF, la différence reste de 29'000 CHF.
Frais de notaire
Le notaire rédige et authentifie l'acte de vente. Les frais représentent généralement 0,1 % à 0,5 % du prix d'achat, selon le canton et le montant de la transaction. (Source : barèmes notariaux cantonaux)
Inscription au registre foncier
L'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier coûte entre 0,1 % et 0,3 % du prix d'achat. (Source : ordonnance sur le registre foncier)
Cédule hypothécaire
Si vous financez l'achat par une hypothèque, une cédule hypothécaire doit être créée. Le coût est de 0,1 % à 0,3 % du montant de l'hypothèque. Si le vendeur en possède déjà une, elle peut être cédée — ce qui vous économise 1'000 à 3'000 CHF.
Le piège des primo-accédants
Les frais d'achat ne sont pas finançables par l'hypothèque. Ils s'ajoutent aux 20 % de fonds propres exigés par les banques. Pour un bien à 1'000'000 CHF dans le canton de Vaud : 200'000 CHF de fonds propres + 41'000 CHF de frais = 241'000 CHF à sortir de votre poche. À Zurich, ce total descend à 204'700 CHF. (Source : FINMA, directives fonds propres)
Autre point souvent oublié : ces frais sont déductibles du gain imposable si vous revendez le bien. Un achat à 800'000 CHF avec 33'000 CHF de frais, revendu 1'000'000 CHF, génère un gain imposable de 167'000 CHF — pas 200'000 CHF. [→ Estimez votre impôt sur la plus-value](/immobilier/plus-value/)
[→ Calculez votre capacité d'emprunt réelle](/immobilier/capacite-emprunt/)
Ce qu'il faut retenir
- De 0,5 % à 5 % du prix — les droits de mutation font toute la différence entre cantons
- Non finançable par hypothèque — les frais s'ajoutent aux 20 % de fonds propres exigés
- Budget réel : 5'000 à 50'000 CHF — pour un bien à 1'000'000 CHF selon le canton
- Déductibles à la revente — les frais d'acquisition réduisent le gain imposable sur la plus-value
- Cédule existante = économie — demandez au vendeur si une cédule hypothécaire est déjà inscrite
Sources et méthodologie
Ce calculateur utilise les barèmes officiels 2026 :
- Droits de mutation : lois cantonales sur les droits d'enregistrement (Source : registres fonciers cantonaux, 2026)
- Tarifs notariaux : barèmes cantonaux des notaires (Source : chambres des notaires cantonales)
- Registre foncier : ordonnance fédérale sur le registre foncier (ORF)
- Cédule hypothécaire : Code civil suisse, art. 842 ss
Les frais indiqués sont des estimations moyennes. Les montants réels peuvent varier selon la valeur du bien et les pratiques du notaire.
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