Comment calculer le rendement locatif en Suisse ?
Un appartement à 650'000 CHF qui génère 1'800 CHF de loyer mensuel : bon investissement ? Pas si vite. Le rendement brut affiche 3,3 %, mais une fois les charges déduites, le net tombe sous les 2 %. La différence entre ces deux chiffres change radicalement la décision d'achat.
Rendement brut : la première approximation
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
C'est l'indicateur le plus rapide. Il ne prend en compte que le loyer et le prix d'achat, sans aucune charge. Utile pour un premier tri entre deux biens, mais insuffisant pour prendre une décision.
Rendement net : le seul chiffre qui compte
Rendement net = ((Loyer annuel − Charges totales) / Prix d'achat) × 100
Le rendement net déduit toutes les charges réelles : copropriété (PPE), entretien, assurance bâtiment, vacance locative et gérance. En Suisse, l'écart entre brut et net est souvent plus large qu'on ne le pense — typiquement 1,5 à 2 points.
Exemple concret : un 3,5 pièces à Lausanne
Prenons un appartement réel dans le quartier de Chailly :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Prix d'achat | 650'000 CHF |
| Loyer mensuel net | 1'800 CHF → 21'600 CHF/an |
| Charges PPE | −4'800 CHF |
| Entretien (1 % du prix) | −6'500 CHF |
| Assurance bâtiment | −800 CHF |
| Vacance locative (3 %) | −648 CHF |
| Gérance/régie (5 %) | −1'080 CHF |
| Revenu net | 7'772 CHF |
Rendement brut : 3,3 %. Rendement net : 1,2 %. L'écart est de 2,1 points. Ce constat surprend la plupart des investisseurs débutants — les charges absorbent plus de 60 % du loyer brut dans cet exemple. (Source : simulation basée sur les données de marché Wüest Partner, 2026)
Pour évaluer le rendement réel, pensez aussi aux frais d'achat (droits de mutation, notaire, registre foncier) qui ajoutent 2 à 5 % au prix selon le canton. À Lausanne, comptez environ 26'000 CHF de frais supplémentaires sur ce bien.
Rendements par ville en 2026
| Ville | Rendement brut | Rendement net estimé | Vacance locative |
|---|---|---|---|
| Genève | 2,5 – 3,5 % | 1,0 – 1,8 % | < 0,5 % |
| Zurich | 2,5 – 3,5 % | 1,0 – 1,8 % | < 0,5 % |
| Lausanne | 3,0 – 4,0 % | 1,2 – 2,2 % | 0,8 % |
| Berne | 3,5 – 4,5 % | 1,8 – 2,8 % | 1,2 % |
| Fribourg | 4,0 – 5,0 % | 2,2 – 3,2 % | 2,5 % |
Le paradoxe suisse : les villes les moins rentables en brut (Genève, Zurich) présentent souvent le meilleur rendement total sur 10 ans, grâce à la plus-value immobilière et à une vacance quasi nulle.
Ce qui change vraiment le rendement
Le prix d'achat reste ce qui compte le plus. Négocier 5 % sur un bien à 650'000 CHF (soit 32'500 CHF) fait passer le rendement brut de 3,3 % à 3,5 %. Le second poste est souvent sous-estimé : la gérance. En gérant vous-même votre bien, vous économisez 1'080 CHF par an — soit 0,17 point de rendement net.
Avant d'investir, vérifiez votre capacité d'emprunt : les banques suisses appliquent un taux calculatoire de 5 % et exigent que les charges ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Le rendement locatif doit aussi couvrir les intérêts hypothécaires pour que l'investissement soit viable.
Ce qu'il faut retenir
- Brut = comparaison rapide, net = outil de décision — ne comparez jamais deux biens sur le brut seul
- Écart brut-net typique : 1,5 à 2 points — les charges absorbent 40-60 % du loyer brut
- GE/ZH : 2,5-3,5 % brut, vacance < 0,5 % — rendement faible mais sécurité maximale
- Fribourg/Soleure : 4-5 % brut, vacance 2,5 % — rendement plus élevé mais risque de vacance
- Les revenus locatifs sont imposés — déduisez intérêts, entretien et gérance pour réduire la facture fiscale
Sources et méthodologie
Ce calculateur utilise les données suivantes :
- Rendements immobiliers par ville (Source : Wüest Partner, données 2026)
- Indices de prix immobiliers (Source : IAZI, Swiss Property Benchmark)
- Taux de logements vacants : 1,15 % en moyenne suisse (Source : OFS, statistique 2026)
- Charges PPE moyennes (Source : associations de propriétaires, enquêtes 2026)
Les rendements réels dépendent de l'emplacement précis, de l'état du bien et des conditions de marché. Ces estimations ne constituent pas un conseil en investissement.
Calculs liés à cette situation
- Forfait ou frais effectifs : quelle déduction est la plus élevée ? : Comparez vos frais d’entretien au forfait immobilier de votre canton et à celui de l’IFD. Bases distinctes, plafonds, exclusions et estimation de l’écart fiscal.
- Rendement admissible d’un loyer : Calculez le rendement net ou brut récent, puis comparez le loyer demandé aux coûts retenus.
