Amortissement négatif

L’amortissement négatif se produit lorsque les paiements effectués sur un prêt hypothécaire ne suffisent pas à couvrir la totalité des intérêts dus. La différence impayée s’ajoute au capital restant dû, qui augmente au lieu de diminuer. En Suisse, ce phénomène est rare grâce aux règles strictes de la FINMA, mais il peut survenir dans certaines configurations.

Comment ça fonctionne en Suisse

En pratique, l’amortissement négatif est quasi inexistant sur le marché hypothécaire suisse classique. Les banques calculent la capacité financière de l’emprunteur avec un taux théorique de 4,5-5% (et non le taux réel), ce qui laisse une marge suffisante pour absorber les hausses de taux. (Source : ASB, directives d’autorégulation)

Le scénario théorique : un emprunteur contracte une hypothèque SARON de 500’000 CHF avec des mensualités fixes de 1’500 CHF. Si le SARON monte brusquement et que les intérêts mensuels atteignent 1’800 CHF, les 300 CHF de différence s’ajoutent au capital. Après 12 mois, la dette passe de 500’000 à 503’600 CHF.

Ce risque est surtout pertinent dans deux contextes suisses :

Hypothèques à taux variable avec cap. Certains produits limitent la mensualité à un plafond, mais si les intérêts dépassent ce plafond, la différence est capitalisée. Le capital augmente silencieusement.

Amortissement indirect via le 3e pilier. L’emprunteur verse ses amortissements sur un compte 3a au lieu de rembourser directement le capital. Si les rendements du 3a sont inférieurs aux intérêts hypothécaires, le patrimoine net de l’emprunteur diminue — un amortissement négatif implicite. Exemple : hypothèque à 2% sur 500’000 CHF (10’000 CHF d’intérêts/an) avec un 3a qui rapporte 1% (72 CHF/an sur 7’258 CHF versés). L’écart est net.

Points clés

• Les règles suisses rendent l’amortissement négatif très rare — le calcul de capacité à 4,5-5% et l’obligation d’amortir à 2/3 en 15 ans protègent les emprunteurs.
• L’amortissement indirect peut masquer un effet similaire si le rendement du 3a est durablement inférieur au taux hypothécaire.
• Surveiller le capital restant dû chaque année est la meilleure protection — si le montant augmente au lieu de baisser, il y a un problème.
• Les hausses rapides du SARON (comme en 2022-2023) sont le principal facteur de risque pour les hypothèques variables.
• Renégocier ou passer à un taux fixe est la réponse adaptée si votre capacité financière est sous pression après une hausse des taux.