Marché immobilier suisse : transactions, logements vacants et indicateurs clés
Taux de vacance à 1 %, transactions en baisse de 25 % depuis 2021, 36 % de propriétaires : les chiffres du marché immobilier suisse en 2025.
Genève : taux de logements vacants de 0.34 %. Jura : 3 %. Même pays, ratio de 1 à 9. La pénurie genevoise est parmi les plus sévères d’Europe — trouver un appartement y relève du parcours du combattant. Le Jura, lui, cherche des habitants. Le marché immobilier suisse n’est pas un marché : c’est 26 marchés cantonaux qui fonctionnent selon des logiques opposées. Voici les indicateurs qui les caractérisent.
Logements vacants : le taux tombe à 1 %
Au 1er juin 2025, la Suisse comptait environ 47’500 logements vacants — un taux de 1.00 %. C’est le niveau le plus bas depuis 2015, et la 5e baisse consécutive après le pic de 1.72 % en 2020. (Source : OFS ; OFL)
| Année | Logements vacants | Taux de vacance |
|---|---|---|
| 2020 | ~75’000 | 1.72 % (pic) |
| 2022 | ~61’000 | 1.31 % |
| 2023 | ~55’000 | 1.15 % |
| 2024 | ~52’000 | 1.08 % |
| 2025 | ~47’500 | 1.00 % |
Par canton : Genève cherche, le Jura offre
| Canton | Taux de vacance | Situation |
|---|---|---|
| Genève (GE) | ~0.34 % | Pénurie sévère |
| Zoug (ZG) | ~0.42 % | Très tendu |
| Zurich (ZH) | ~0.48-0.9 % | Tendu |
| Vaud (VD) | ~0.89-0.96 % | Sous la moyenne |
| Berne (BE) | ~1.12 % | Proche de la moyenne |
| Tessin (TI) | ~2.08 % | Au-dessus de l’équilibre |
| Soleure (SO) | ~2.05-2.37 % | Offre excédentaire |
| Jura (JU) | ~3.0 % | Le plus élevé de Suisse |
21 cantons sur 26 sont en situation de pénurie — leur taux de vacance est inférieur au seuil d’équilibre. En 2025, 15 cantons affichent un taux inférieur à 1 %.
Bon à savoir : un taux de vacance de 1 % est considéré comme le seuil de friction minimal — en dessous, les locataires n’ont presque aucun choix et les propriétaires dictent les conditions. À Genève (0.34 %), les dossiers de candidature pour un appartement se comptent par dizaines pour chaque annonce.
Transactions : le ralentissement depuis 2022
Les volumes de transactions résidentielles ont atteint un pic en 2021 (taux ultra-bas, effet COVID-espace), puis ont nettement reculé.
| Période | Évolution des volumes | Contexte |
|---|---|---|
| 2021 | Pic historique | Taux < 1 %, demande COVID |
| 2023 | −25 % vs moyenne décennale | Hausse des taux, attentisme |
| 2024 | −6 % vs 2023 | 3e année de contraction |
| 2025 (estimé) | +7 % vs 2024 | Reprise modérée, taux en baisse |
(Source : RealAdvisor ; Statista)
Le paradoxe du marché suisse en 2023-2024 : les volumes ont chuté, mais les prix ont continué à monter (+2-3 % par an). La rareté de l’offre empêche les prix de baisser même quand les acheteurs se raréfient. Valeur estimée des transactions résidentielles en 2024 : environ 40 milliards de CHF.
Durée de vente
| Type de bien | Durée moyenne de mise en vente (2024) |
|---|---|
| Maisons | 61 jours |
| Appartements | 67 jours |
| Bien bien positionné | < 40 jours |
| Bien surévalué | > 100 jours |
Le processus complet — de la préparation à l’acte notarié — prend environ 6 mois. Les durées ont légèrement augmenté depuis 2022, reflet d’un marché qui refroidit sans s’effondrer.
Construction : pas assez de logements
La Suisse a besoin d’environ 50’000 à 55’000 nouveaux logements par an pour absorber la croissance démographique (immigration nette de 70’000-80’000 personnes/an). La production ne suit pas.
| Période | Logements construits/an |
|---|---|
| 2015-2021 (moyenne) | ~56’000 |
| 2022 | ~66’000 (au-dessus de la demande) |
| 2024 | ~40’000 (nettement insuffisant) |
(Source : OFS ; Société Suisse des Entrepreneurs)
Pourquoi construit-on moins ?
1. Rareté des terrains. Les zones constructibles en Suisse sont limitées par la LAT (loi sur l’aménagement du territoire). Dans l’arc lémanique et le bassin zurichois, il ne reste presque plus de parcelles disponibles.
2. Procédures longues. Entre le dépôt du permis de construire et le premier coup de pioche : 2 à 5 ans selon le canton. Les oppositions (de voisins, d’associations) rallongent les délais.
3. Coûts de construction élevés. Les matériaux et la main-d’œuvre coûtent cher en Suisse. Un promoteur qui doit vendre à 10’000 CHF/m² pour être rentable ne construira que dans les zones où le marché le permet.
Reprise en 2025
Les permis de construire repartent à la hausse : +15 % au premier semestre 2025. Les PPE (appartements en propriété) enregistrent +30 % de permis. La baisse des taux hypothécaires (BNS à 0 %) relance les projets.
Le parc immobilier suisse en chiffres
| Indicateur | Chiffre |
|---|---|
| Bâtiments résidentiels | 1.8 million |
| Logements totaux | 4.84 millions |
| Logements en location | ~2.4 millions de ménages (~58 %) |
| Logements en propriété | ~1.4 million de ménages (~42 %) |
(Source : OFS, 2024)
Taux de propriétaires : 36 %, record européen à la baisse
La Suisse a le taux de propriétaires le plus bas d’Europe : environ 36 % des ménages. L’écart entre cantons est immense.
| Canton | Taux de propriétaires |
|---|---|
| Appenzell Rh.-Int. (AI) | ~58 % |
| Valais (VS) | ~54-57 % |
| Jura (JU) | ~56 % |
| Berne (BE) | ~40 % |
| Vaud (VD) | ~30 % |
| Zurich (ZH) | ~30-33 % |
| Genève (GE) | ~19 % |
| Bâle-Ville (BS) | ~15 % |
(Source : OFS)
À Bâle-Ville, 85 % des ménages sont locataires. À Appenzell Rhodes-Intérieures, la majorité est propriétaire. La corrélation est directe : plus le canton est cher, moins les gens sont propriétaires. Là où un appartement coûte 1.5 million (Genève), il faut 300’000 CHF de fonds propres. Là où il coûte 400’000 CHF (Jura), 80’000 CHF suffisent.
Loyers : la facture augmente
| Donnée | Chiffre |
|---|---|
| Loyer moyen national (2023) | ~1’450 CHF/mois |
| Hausse des loyers 2024 | +2.7 % (existants), +6.4 % (nouveaux baux) |
| Loyer 2 pièces centre Zurich/Genève | 2’400-2’600 CHF |
| Loyer 3.5 pièces médian Zurich | ~2’500 CHF |
| Loyer 4.5 pièces Genève | ~3’222 CHF |
Les nouveaux baux affichent des hausses de 6.4 % — bien au-dessus de l’inflation. Les locataires qui déménagent paient nettement plus que ceux qui restent (protégés par le taux de référence hypothécaire).
Ce qu’il faut retenir
- Taux de vacance à 1.00 % (2025) — le plus bas depuis 2015, 21 cantons en pénurie, Genève à 0.34 %
- Transactions en baisse de ~25 % depuis 2021 — mais les prix continuent de monter (+2-3 %/an) grâce à la rareté
- ~40’000 logements construits en 2024 — bien en dessous des 50-55’000 nécessaires, reprise des permis en 2025
- 36 % de propriétaires — de 15 % à Bâle-Ville à 58 % en Appenzell, directement lié aux prix
- Loyers des nouveaux baux : +6.4 % — la pénurie pousse les loyers à la hausse, surtout dans les grandes villes
Questions fréquentes
- Combien y a-t-il de logements vacants en Suisse ?
- Au 1er juin 2025, la Suisse comptait environ 47'500 logements vacants, soit un taux de vacance de 1.00 % — le plus bas depuis 2015. Ce taux a baissé pour la 5e année consécutive, depuis le pic de 1.72 % en 2020. 21 cantons sur 26 sont en situation de pénurie (taux inférieur à leur seuil optimal). Genève affiche le taux le plus bas (~0.34 %), le Jura le plus élevé (~3 %). La pénurie est structurelle : la construction ne suit pas la croissance démographique (+70'000 à 80'000 habitants/an par l'immigration). (Source : OFS ; OFL)
- Combien de transactions immobilières y a-t-il par an en Suisse ?
- Les volumes de transactions résidentielles ont atteint un pic en 2021, puis ont reculé d'environ 25 % par rapport à la moyenne décennale en 2023. En 2024, les volumes ont encore baissé de 6 % sur un an, avec des trimestres marquant jusqu'à −31 % (T3 2024). La valeur totale des transactions résidentielles est estimée à environ 40 milliards de CHF en 2024. La reprise amorcée en 2025 (+7 % estimé) reste en dessous des niveaux pré-2022. La hausse des taux en 2022 a freiné les achats sans faire baisser les prix — un cas rare de ralentissement des volumes avec maintien des prix. (Source : RealAdvisor ; Wüest Partner)
- Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier en Suisse ?
- En 2024, la durée moyenne de mise en vente est de 61 jours pour une maison et 67 jours pour un appartement — en légère hausse par rapport aux années précédentes. Le processus complet (préparation, mise en vente, négociation, acte notarié) prend environ 6 mois. Un bien bien positionné (bon prix, bon emplacement, bon état) se vend en moins de 40 jours. Un bien surévalué peut rester sur le marché plus de 100 jours. Les durées ont augmenté depuis le refroidissement du marché en 2022. (Source : RealAdvisor ; Comparis)
- Combien de logements sont construits chaque année en Suisse ?
- La Suisse a ajouté en moyenne 56'000 logements par an entre 2015 et 2021. Ce chiffre est tombé à environ 40'000 en 2024 — bien en dessous de la demande estimée à 50'000-55'000 logements/an. Les permis de construire repartent à la hausse en 2025 (+15 %), tirés par la baisse des taux (taux directeur BNS à 0 %). Les PPE (appartements en propriété) enregistrent +30 % de permis, les logements locatifs +4 %. La construction reste freinée par la rareté des terrains, la longueur des procédures d'autorisation et les oppositions. (Source : OFS ; Société Suisse des Entrepreneurs)
- Pourquoi le taux de propriétaires est-il si bas en Suisse ?
- La Suisse affiche un taux de propriétaires de ~36 % — le plus bas d'Europe. Bâle-Ville est à ~15 %, Genève à ~19 %, contre ~57 % en Valais et ~58 % en Appenzell Rhodes-Intérieures. Trois raisons : les prix très élevés (20 % de fonds propres sur un bien à 1M CHF = 200'000 CHF), un marché locatif de qualité avec de fortes protections pour les locataires, et la valeur locative qui pénalise fiscalement les propriétaires occupants. L'écart entre cantons reflète les prix : là où c'est abordable (Valais, Jura), le taux de propriétaires est élevé. (Source : OFS ; Eurostat)
Dany Santos Grilo
Fondateur de Calcul Suisse · Maturité en économie · Lausanne
Données vérifiées manuellement à partir des sources officielles (OFAS, AFC, OFS). Contenu rédigé avec l'assistance de l'IA et relu avant publication.
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