En septembre 1992, un propriétaire suisse renouvelant son hypothèque signait à 7,5 %. Sur un prêt de 500’000 CHF, les intérêts annuels : 37’500 CHF. En juillet 2026, le même emprunt à taux fixe dix ans coûte 2,05 %, soit 10’250 CHF par an. La charge est environ 3.7 fois plus faible dans cet exemple. Cette baisse historique a alimenté la hausse des prix immobiliers, enrichi les propriétaires existants — et rendu l’accession plus difficile pour les primo-accédants malgré des taux bas.
35 ans en 4 phases
Phase 1 : 1990-1995 — le choc des taux élevés
| Année | Taux fixe 5 ans (indicatif) | Taux directeur BNS |
|---|---|---|
| 1990 | 6,5-7,0 % | ~6 % |
| 1991 | 7,0-7,5 % | ~7 % |
| 1992 | 7,5-8,0 % | ~7,5 % |
| 1993 | 5,5-6,0 % | ~4,5 % |
| 1995 | 4,5-5,0 % | ~3 % |
(Source : BNS ; données historiques Wüest Partner)
La bulle immobilière de la fin des années 80 a éclaté. Les taux élevés ont provoqué une crise : les prix de l’immobilier ont chuté de 30 à 40 % entre 1990 et 1998. Des propriétaires se sont retrouvés avec des biens valant moins que leur hypothèque. Les banques ont durci les conditions de crédit — un traumatisme qui influence encore la prudence du système bancaire suisse.
Phase 2 : 1996-2008 — la lente descente
Les taux ont progressivement baissé, passant de 4-5 % au milieu des années 90 à environ 3 % avant la crise financière de 2008. La BNS a accompagné la politique monétaire mondiale de taux modérés. Les prix immobiliers ont commencé à remonter dès 2002-2003.
Phase 3 : 2009-2021 — l’ère des taux ultra-bas
C’est la phase qui a transformé le marché immobilier suisse.
| Année | Taux fixe 10 ans | Taux SARON/Libor | Taux directeur BNS |
|---|---|---|---|
| 2010 | ~2,8 % | ~0,2 % | 0,25 % |
| 2015 | 1,5 % | négatif | −0,75 % |
| 2019 | 1,0 % | négatif | −0,75 % |
| 2020 | 0,9 % | négatif | −0,75 % |
| 2021 | 1,0-1,2 % | négatif | −0,75 % |
La BNS a introduit les taux négatifs en janvier 2015 (−0,75 %) pour lutter contre l’appréciation du franc après l’abandon du taux plancher EUR/CHF. Résultat : les hypothèques SARON coûtaient parfois moins de 0,5 %. Les taux fixes 10 ans sont descendus sous 1 % — du jamais vu dans l’histoire bancaire suisse.
Les prix immobiliers ont explosé pendant cette période : +60 à 80 % en 12 ans selon les régions. Les propriétaires existants se sont enrichis massivement. Les primo-accédants ont vu les prix monter plus vite que leur épargne.
Phase 4 : depuis 2022 — le choc, puis le palier
| Période | Taux fixe 10 ans | Hypothèque SARON | Taux directeur BNS |
|---|---|---|---|
| Début 2022 | 1,3 % | ~négatif | −0,75 % |
| Fin 2022 | 3,0-3,3 % | 1,5 % | 1,0 % |
| Mi-2023 | 2,5 % | 1,7 % | 1,75 % |
| Fin 2024 | 1,7 % | 0,7 % | 0,5 % |
| Décembre 2025 | 2,03 % | 1,15 % | 0 % |
| Juillet 2026 | 2,05 % | 1,19 % | 0 % |
(Source : BNS, statistiques des taux d’intérêt, publication du 1er septembre 2026)
En 2022, la BNS a relevé son taux directeur de −0,75 % à 1,0 % en six mois. Les taux fixes ont triplé. Le choc a ralenti le marché — les transactions ont baissé de 15 à 20 % — sans faire baisser les prix, l’offre manquant structurellement.
Puis la BNS a inversé le mouvement, et son taux directeur est à 0 % depuis juin 2025. Le fixe dix ans publié atteint 2.05 % en juillet 2026, après 1.91 % en juin. Une offre commerciale annoncée « dès » 1.60 % n’est pas comparable à cette moyenne statistique nationale.
Fixe vs SARON : le choix permanent
| Critère | Hypothèque fixe (10 ans) | Hypothèque SARON |
|---|---|---|
| Taux publié moyen, juillet 2026 | 2,05 % | 1,19 % |
| Prévisibilité | Taux garanti dix ans | Ajusté chaque trimestre |
| Écart actuel | — | 0,86 point de moins par an |
| Risque si les taux remontent | Aucun | La charge augmente au trimestre suivant |
| Part du marché | ~75-80 % | ~20-25 % |
Sur un prêt de 600’000 CHF, l’écart entre 2,05 % et 1,19 % représente 5’160 CHF par an, soit 51’600 CHF sur dix ans — si les taux restent là. Si le taux de l’hypothèque SARON passait à 2.5 %, elle coûterait 2’700 CHF de plus par an que le fixe à 2.05 %.
Le SARON au jour le jour est de −0.06 % en moyenne en août 2026. Le taux publié de l’hypothèque SARON se rapporte à juillet. Leur différence n’est pas une marge bancaire contractuelle : les périodes, la composition de l’indice et un éventuel plancher à zéro doivent être pris en compte.
Bon à savoir : le taux calculatoire bancaire reste à 5 % quelle que soit l’hypothèque choisie. Votre capacité d’emprunt est identique avec un fixe à 2,05 % ou un SARON à 1,19 %. C’est le taux calculatoire, pas le taux du marché, qui fixe le montant maximum que la banque prêtera.
Le taux de référence : l’impact sur les loyers
L’Office fédéral du logement (OFL) publie un taux de référence hypothécaire qui sert de base aux ajustements de loyer. Ce taux est une moyenne pondérée de tous les taux hypothécaires en cours dans le pays. (Source : OFL)
| Date | Taux de référence | Ce qu’il ouvre |
|---|---|---|
| 2020 | 1,25 % | Réduction demandable par le locataire |
| 2023 | 1,50 % | Hausse demandable par le bailleur |
| 2024 | 1,75 % | Nouvelle hausse possible |
| 2 septembre 2026 | 1,25 % | Taux inchangé ; vérifier la base du bail |
(Source : OFL. Les paliers intermédiaires entre 2024 et 2026 ne sont pas reproduits ici ; l’OFL publie l’historique complet.)
Le sens du mouvement s’est inversé. De 2023 à 2024, le taux montait et l’avantage était au bailleur. Depuis, il est redescendu de deux paliers, à 1,25 %. Un locataire dont le loyer a été fixé sur un taux de référence de 1,75 % peut aujourd’hui en demander la baisse.
Chaque quart de point compte pour environ 3 % de loyer, selon l’article 13 alinéa 1 de l’OBLF — 2,5 % lorsque le taux se situe entre 5 et 6 %, et 2 % au-dessus. Pour une baisse d’un quart de point, le taux inverse correspondant est d’environ 2.91 %, avant compensation des autres facteurs. Le calculateur de baisse de loyer chiffre le cas précis, en tenant compte de l’inflation et de la hausse des charges que le bailleur peut opposer.
Le taux de référence ne suit pas le marché du jour : c’est une moyenne pondérée de toutes les hypothèques en cours, anciens contrats compris. Il réagit donc avec retard, et la prochaine publication est annoncée pour le 1er décembre 2026.
L’impact des taux sur la capacité d’emprunt
Profil : couple, revenu brut combiné 180’000 CHF, fonds propres 200’000 CHF
| Scénario | Capacité maximale (taux calculatoire 5 %) | Charge réelle annuelle |
|---|---|---|
| Taux réel 2,05 % | ~800’000 CHF | 16’400 CHF d’intérêts |
| Taux réel 2,5 % | ~800’000 CHF, capacité identique | ~20’000 CHF |
| Taux réel 4,0 % | ~800’000 CHF, capacité identique | ~32’000 CHF |
La capacité d’emprunt ne bouge pas avec les taux du marché : elle est fixée par le taux calculatoire de 5 %. Ce qui bouge, c’est le coût réel. À 2,05 %, les intérêts sur 800’000 CHF coûtent 16’400 CHF par an ; à 4 %, 32’000 CHF — plus du double. Sur dix ans, l’écart entre ces deux mondes atteint 156’000 CHF.
Ce qu’il faut retenir
- Les taux ont fortement baissé depuis les années 1990 — de 7,5 % en 1992 à 2,05 % en juillet 2026
- Le fixe dix ans est à 2,05 %, le SARON à 1,19 % — et le taux directeur de la BNS est à 0 % depuis juin 2025
- La phase 2009-2021 de taux ultra-bas a fait doubler les prix immobiliers — les propriétaires existants se sont enrichis
- Le taux calculatoire de 5 % reste la norme bancaire — votre capacité d’emprunt ne change pas avec les taux réels
- Le taux de référence reste à 1,25 %, niveau en vigueur depuis le 2 septembre 2025 et confirmé en septembre 2026, deux paliers sous son sommet de 2024 : l’avantage est passé du bailleur au locataire, qui peut demander une baisse de loyer
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