En 2000, un appartement de 4 pièces à Lausanne se vendait 350’000 CHF. Le même bien en 2025 : 750’000 à 850’000 CHF. Les prix ont plus que doublé en 25 ans. Un Genevois qui a acheté en 2005 a vu son bien prendre 60 à 80 % de valeur. Son voisin locataire a payé des loyers pendant 20 ans sans constituer de patrimoine. Le marché immobilier suisse est un créateur de richesse pour ceux qui y accèdent — et une barrière croissante pour ceux qui n’y sont pas encore.
Le dernier chiffre officiel : deuxième trimestre 2026
L’IMPI atteint 127.7 points, base 4e trimestre 2019 = 100. La progression est de 0.7 % par rapport au trimestre précédent et de 3.5 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Sur le trimestre, les maisons individuelles reculent de 0.4 % et les appartements en propriété progressent de 1.6 %. (OFS, 30 juillet 2026)
| Période | IMPI, base T4 2019 = 100 | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| T1 2026 | 126.8 | +1.5 % | +4.7 % |
| T2 2026 | 127.7 | +0.7 % | +3.5 % |
Sources : OFS T1 2026 et OFS T2 2026. L’indice mesure des prix de transactions corrigés de la qualité. Une moyenne en CHF/m² issue d’annonces mesure des prix demandés ; elle ne constitue pas une valeur de l’IMPI. Les repères de 2000-2025 ci-dessous restent une série historique distincte, qui ne doit pas être raccordée à l’IMPI comme un indice continu.
Le risque selon UBS
Le Swiss Real Estate Bubble Index national vaut 0.72 au deuxième trimestre 2026, dans la catégorie de risque modéré selon UBS. Il est distinct du classement mondial des villes d’UBS. Les déséquilibres régionaux n’impliquent donc pas qu’un indice national classe automatiquement Genève et Zurich en « bulle ». (UBS, 6 août 2026)
L’évolution des prix : 2000-2025
Les prix de l’immobilier résidentiel suisse ont suivi une trajectoire presque ininterrompue à la hausse depuis le début des années 2000. (Source : IAZI/CIFI ; OFS)
| Période | Évolution prix PPE | Évolution prix maisons | Contexte |
|---|---|---|---|
| 2000-2005 | +10 à 15 % | +10 à 15 % | Reprise après crise des années 90 |
| 2005-2010 | +20 à 30 % | +15 à 25 % | Taux bas, forte immigration |
| 2010-2015 | +15 à 25 % | +15 à 20 % | Taux négatifs BNS, franc fort |
| 2015-2020 | +10 to 15 % | +10 to 15 % | Stabilisation, offre limitée |
| 2020-2022 | +15 à 20 % | +15 à 20 % | COVID, recherche d’espace, taux ultra-bas |
| 2023 | +1 à 3 % | +2 à 4 % | Remontée des taux, ralentissement |
| 2024 | +2.7 % | +3.1 % | Reprise modérée, taux en baisse |
| 2025 (S1) | +1 à 2 % | +1.5 à 3 % | Croissance modérée, demande soutenue |
Le cumul depuis 2000 : les prix ont plus que doublé pour les appartements en PPE et les maisons individuelles. Un bien acheté 500’000 CHF en 2000 vaut aujourd’hui 1’000’000 à 1’200’000 CHF selon la région.
La seule vraie crise immobilière suisse des 50 dernières années date des années 1990 : les prix avaient chuté de 30 à 40 % entre 1990 et 1998, après l’éclatement d’une bulle spéculative. Les taux hypothécaires dépassaient alors 7 %. Depuis, aucune correction comparable.
Prix au m² par région
| Région | PPE (CHF/m²) | Maison individuelle (CHF/m²) |
|---|---|---|
| Genève-ville | 15’000-18’000 | 16’000-20’000+ |
| Zurich-ville | 14’000-17’000 | 15’000-19’000 |
| Arc lémanique (Lausanne, Morges, Nyon) | 10’000-13’000 | 11’000-14’000 |
| Bâle-ville | 8’000-11’000 | 9’000-12’000 |
| Berne agglomération | 7’000-9’500 | 8’000-10’000 |
| Lucerne | 8’000-10’000 | 9’000-11’000 |
| Fribourg | 6’500-8’500 | 7’000-9’000 |
| Valais (plaine) | 5’500-7’500 | 6’000-8’000 |
| Neuchâtel | 5’000-7’000 | 5’500-7’500 |
| Jura | 4’000-6’000 | 4’500-6’500 |
(Source : Wüest Partner ; données de marché 2024-2025)
L’écart entre Genève et le Jura : un facteur de 3 à 4× sur le prix au m². Un appartement de 100 m² coûte 1’500’000 CHF à Genève-ville et 500’000 CHF dans le Jura. La même surface, le même pays, trois fois moins cher.
Le taux de propriétaires : 36 %, le plus bas d’Europe
La Suisse est le pays d’Europe avec le plus faible taux de propriétaires : environ 36 %. La Roumanie est à 96 %, l’Italie à 72 %, la France à 64 %, l’Allemagne à 58 %. (Source : OFS ; Eurostat)
Trois raisons structurelles expliquent ce chiffre :
1. Les prix élevés et l’exigence de fonds propres. Pour un bien à 800’000 CHF, il faut 160’000 CHF de fonds propres (20 %), dont au moins 80’000 CHF en « fonds durs » (pas de LPP). C’est un montant inaccessible pour la majorité des ménages sans héritage.
2. Un marché locatif de qualité. Les locataires suisses bénéficient de protections fortes : droit au renouvellement du bail, contestation des hausses de loyer, taux de référence hypothécaire qui freine les augmentations. La location en Suisse n’a pas le stigmate qu’elle peut avoir dans d’autres pays.
3. La valeur locative taxe les propriétaires sur un revenu fictif. Malgré la suppression votée en 2025 (effective dès le 1er janvier 2029), ce mécanisme a longtemps réduit l’avantage fiscal de la propriété.
Ce qui soutient les prix — et ce qui pourrait les freiner
Facteurs de soutien
- Immigration nette de 70’000 à 80’000 personnes par an — la demande de logements augmente structurellement
- Rareté des terrains constructibles, surtout dans l’arc lémanique et le bassin zurichois
- Taux hypothécaires encore bas (~1.5-2 % fixe 10 ans en 2025)
- Stabilité économique et politique — la Suisse attire les capitaux et les résidents fortunés
Facteurs de risque
- Remontée des taux — si les taux fixes dépassent 3-4 %, la capacité d’emprunt des ménages diminue et les prix pourraient se corriger
- Surévaluation : les indicateurs de prix/revenus et de prix/loyers peuvent signaler des déséquilibres locaux, même quand le risque national UBS est modéré.
- Ralentissement économique — une récession réduirait la demande et l’immigration
La BNS surveille le marché immobilier de près. Le volant anticyclique de fonds propres (capital supplémentaire exigé des banques pour les prêts hypothécaires) est un outil de régulation activé quand les risques montent.
Ce qu’il faut retenir
- Les prix ont doublé depuis 2000 — un bien acheté 500’000 CHF en 2000 vaut ~1M CHF aujourd’hui
- Genève et Zurich : 15’000-18’000 CHF/m² — le Jura : 4’000-6’000 CHF/m². Facteur 3-4× d’écart.
- 36 % de propriétaires — le taux le plus bas d’Europe, à cause des prix et de l’exigence de fonds propres
- IMPI : +3.5 % sur un an au T2 2026, avec des évolutions différentes entre maisons et appartements
- La dernière vraie crise date des années 1990 (−30 à −40 %) — depuis, aucune correction comparable
