Vous êtes propriétaire de votre logement. Chaque année, le fisc ajoute à votre revenu un montant que vous n’avez jamais touché : la valeur locative. Un revenu fictif, basé sur le loyer que vous pourriez encaisser si vous louiez votre bien au lieu de l’habiter. Pour un appartement de 4 pièces à Lausanne (VD), ça représente entre 15’000 et 22’000 CHF de « revenu » supplémentaire, taxé comme votre salaire. Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté sa suppression à 57.7 %. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Les déclarations fiscales jusqu’à 2028 restent soumises au droit actuel. (AFC, 1er avril 2026)
Comment fonctionne la valeur locative
Le principe est simple : si vous vivez dans votre propre logement, vous « économisez » un loyer. Le fisc estime ce loyer théorique et l’ajoute à vos revenus imposables. (Source : LIFD, art. 21)
Le montant ne correspond pas au loyer du marché, mais à 60-70 % de celui-ci selon le canton. Un bien qui se louerait 3’000 CHF/mois génère une valeur locative d’environ 1’800 à 2’100 CHF/mois, soit 21’600 à 25’200 CHF/an d’ajout au revenu imposable.
La Suisse est l’un des trois seuls pays au monde à appliquer ce système (avec les Pays-Bas et le Luxembourg). C’est un héritage historique — le mécanisme a été introduit il y a plus de 110 ans.
La contrepartie : les déductions
En échange de cette taxation, les propriétaires bénéficient aujourd’hui de trois déductions importantes :
- Intérêts hypothécaires — chaque franc d’intérêt payé à la banque est déductible du revenu imposable
- Frais d’entretien — réparations, rénovations, travaux de maintenance (effectifs ou forfaitaires)
- Frais de rénovation énergétique — isolation, chauffage, panneaux solaires
Pour un propriétaire avec 600’000 CHF d’hypothèque à 1.8 %, les intérêts déductibles atteignent 10’800 CHF/an. Ajoutez un forfait d’entretien de 10-20 % de la valeur locative. Le total des déductions compense souvent la valeur locative — parfois largement.
Le calcul par canton
Chaque canton utilise sa propre méthode pour fixer la valeur locative. Voici les grandes lignes pour les cantons romands.
| Canton | Méthode de calcul | Part du loyer de marché retenue |
|---|---|---|
| Vaud (VD) | Basée sur la valeur officielle du bien | ~60-65 % |
| Genève (GE) | Critères de surface, standing, localisation | ~65-70 % |
| Valais (VS) | Estimation cantonale | ~60-65 % |
| Fribourg (FR) | Valeur cadastrale et coefficients | ~60-70 % |
| Neuchâtel (NE) | Estimation fiscale | ~65-70 % |
(Source : administrations fiscales cantonales)
Exemple concret : un appartement de 5 pièces à Morges (VD), valeur de marché 850’000 CHF, loyer estimé du marché 2’400 CHF/mois.
- Valeur locative : ~65 % × 2’400 × 12 = 18’720 CHF/an
- Intérêts hypothécaires (500’000 CHF à 1.8 %) : −9’000 CHF
- Forfait entretien VD (20 % de la valeur locative) : −3’744 CHF
- Impact net sur le revenu imposable : +5’976 CHF
À un taux marginal de 30 %, la valeur locative coûte environ 1’800 CHF d’impôts par an à ce propriétaire — après déductions.
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La réforme : application au 1er janvier 2029
La votation du 28 septembre 2025 a ouvert la voie à la suppression de la valeur locative sur les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. La décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026 fixe l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. (AFC)
| Poste fiscal | Jusqu’à fin 2028 | Dès 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative du logement à usage propre | Imposable | Supprimée, résidence principale et secondaire |
| Entretien du logement à usage propre | Déduction selon les règles actuelles | Déduction supprimée aux trois niveaux d’imposition |
| Entretien des biens loués | Déductible selon les règles actuelles | Déduction maintenue |
| Intérêts passifs privés | Plafond du droit actuel | Part déductible liée aux immeubles loués dans la fortune totale |
| Travaux énergétiques | Déduction selon les règles actuelles | Supprimée à l’IFD ; maintien temporaire possible dans les cantons |
La déduction des intérêts ne dépendra donc plus simplement du bien qui garantit le prêt. Le rapport entre les immeubles loués et l’ensemble des actifs mobiliers et immobiliers déterminera la déduction générale. (DFF, mécanisme des intérêts passifs)
Exception pour un premier logement
Pour une première résidence principale en Suisse, la réforme prévoit une déduction temporaire des intérêts : plafond initial de 10’000 CHF pour les couples mariés et de 5’000 CHF pour les autres contribuables. Le plafond diminue chaque année de 10 % pendant dix ans. Il s’agit d’une déduction de frais effectivement supportés, avec des conditions d’éligibilité à vérifier pour la date d’acquisition. (DFF)
Préparer son dossier avant 2029
- Réunir les décisions fiscales indiquant la valeur locative et les déductions effectivement admises.
- Distinguer les dépenses d’entretien, de plus-value et d’économie d’énergie dans les devis et factures.
- Comparer deux budgets annuels, avec la dette et les taux réellement prévus, en séparant le droit actuel et les règles de 2029.
- Vérifier auprès du canton le traitement transitoire des travaux énergétiques et l’éventuel impôt sur la résidence secondaire.
- Pour un premier achat, conserver l’acte d’acquisition et demander les conditions de la déduction temporaire.
Un calendrier fiscal ne suffit pas à justifier des travaux anticipés : les besoins du bâtiment, les subventions et le coût du financement font aussi partie du calcul.
Gagnants et perdants de la suppression
La réforme n’avantage pas tout le monde de la même manière. Voici trois profils types.
Le propriétaire sans hypothèque : grand gagnant. Il payait des impôts sur un revenu fictif sans déduction d’intérêts, mais pouvait encore déduire des frais d’entretien. Hors frais d’entretien perdus et autres effets, la suppression réduit l’impôt sur la valeur locative. Pour une valeur locative de 20’000 CHF et un taux marginal de 30 %, c’est 6’000 CHF d’économie par an.
Le propriétaire fortement endetté : perdant potentiel. Avec une hypothèque de 700’000 CHF à 2 %, il déduit 14’000 CHF d’intérêts par an. Sa valeur locative est de 18’000 CHF. Aujourd’hui, son impact net est de +4’000 CHF sur le revenu imposable. Après la réforme : 0 CHF de valeur locative, mais 0 CHF de déduction d’intérêts aussi. Résultat net : il perd 14’000 CHF de déductions pour gagner 18’000 CHF de valeur locative en moins. Bilan : 4’000 CHF de base imposable en moins — avantageux, mais de peu.
Le primo-acquéreur : une exception à intégrer. La déduction temporaire des intérêts atténue la suppression de la déduction générale. Le résultat dépend du prix, de la dette, des intérêts réellement payés et du plafond restant au cours de chaque année.
Bon à savoir : la suppression de la valeur locative pourrait réduire l’incitation à amortir indirectement via le pilier 3a. Aujourd’hui, maintenir une dette hypothécaire élevée est fiscalement intéressant grâce à la déduction des intérêts. Dès 2029, cette stratégie perdra de son attrait au niveau fédéral.
Ce qu’il faut retenir
- La valeur locative est un revenu fictif de 60-70 % du loyer du marché, ajouté au revenu imposable de chaque propriétaire occupant
- Les Suisses ont voté sa suppression le 28 septembre 2025 à 57.7 %, pour les résidences principales et secondaires à usage propre
- Entrée en vigueur le 1er janvier 2029 — les propriétaires continuent de déclarer la valeur locative jusque-là
- Les déductions disparaissent aussi — l’entretien à usage propre perd sa déduction ; les intérêts restent déductibles dans les cas prévus par la réforme
- Les propriétaires sans hypothèque gagnent le plus — ceux avec une dette élevée doivent recalculer le bilan
