Un appartement de 3 pièces à Morges (VD) acheté 580’000 CHF se loue 1’650 CHF par mois. Le propriétaire touche 19’800 CHF de loyers par an. Mais après les intérêts hypothécaires, l’entretien, la gérance et l’impôt sur le revenu, il lui reste environ 8’500 CHF net. Le fisc prend une part considérable — et la comprendre change la rentabilité d’un investissement locatif.
Le principe : les loyers sont un revenu imposable
Chaque franc de loyer encaissé est ajouté à votre revenu imposable. Pas de taux spécial, pas de régime séparé : les revenus locatifs sont taxés au même taux marginal que votre salaire. (Source : LIFD, art. 21)
Exemple : un propriétaire avec 90’000 CHF de salaire imposable et 19’800 CHF de loyers nets est imposé sur 109’800 CHF. Si son taux marginal passe de 28 % à 32 % à cause des loyers, l’impôt supplémentaire sur les 19’800 CHF atteint environ 6’340 CHF — pas 5’544 CHF (28 %). La progressivité frappe : les loyers poussent l’ensemble du revenu dans une tranche supérieure.
Les 3 catégories de déductions
En contrepartie de l’imposition des loyers, trois types de charges sont déductibles.
1. Les intérêts hypothécaires
Chaque franc d’intérêt payé à la banque est déductible du revenu imposable. C’est la déduction la plus puissante pour les investisseurs immobiliers.
Exemple : hypothèque de 400’000 CHF à 1.8 % → intérêts annuels : 7’200 CHF déductibles. À un taux marginal de 30 %, l’économie d’impôt est de 2’160 CHF/an.
Dès le 1er janvier 2029, la déduction générale des intérêts passifs sera proportionnelle à la part des immeubles loués ou affermés dans la fortune totale. Un prêt garanti par un bien loué ne donne donc pas automatiquement droit à une déduction intégrale.
2. Les frais d’entretien : forfait ou effectif
Vous pouvez déduire les frais d’entretien de deux manières — et choisir la plus avantageuse chaque année. (Source : LIFD, art. 32)
Le forfait :
| Âge du bâtiment | Taux forfaitaire (fédéral + majorité des cantons) |
|---|---|
| 10 ans ou moins | 10 % du revenu locatif brut |
| Plus de 10 ans | 20 % du revenu locatif brut |
Sur 19’800 CHF de loyers bruts avec un immeuble de plus de 10 ans : forfait = 3’960 CHF de déduction. Aucun justificatif nécessaire.
Les frais effectifs : si vous avez réalisé des travaux — remplacement de chauffage, rénovation de salle de bain, isolation des fenêtres — les frais effectifs peuvent largement dépasser le forfait. Un remplacement de chauffage coûte 15’000 à 25’000 CHF ; une rénovation de cuisine 20’000 à 40’000 CHF.
Astuce courante : concentrer les gros travaux d’entretien sur une seule année fiscale. L’année des travaux, déclarez les frais effectifs (montant élevé). Les autres années, prenez le forfait. Cette alternance est parfaitement légale et maximise les déductions sur la durée.
Attention : les travaux qui augmentent la valeur du bien (agrandissement, ajout d’un balcon, transformation de combles) ne sont pas déductibles — ce sont des « investissements à plus-value ». Seuls les travaux qui maintiennent l’état existant (remplacement à l’identique, réparation, rénovation sans augmentation de standing) sont déductibles.
3. Les frais d’administration et charges courantes
- Gérance immobilière — si vous passez par une régie, les honoraires sont déductibles (4 à 7 % des loyers selon la région)
- Assurance bâtiment — la prime annuelle est déductible
- Impôt foncier — la contribution foncière cantonale (0.5 à 1.5 ‰ de la valeur fiscale) est déductible
- Frais de contentieux — poursuites, frais juridiques liés aux locataires sont déductibles
Calcul complet : de la recette brute au revenu net
Appartement à Morges (VD), 580’000 CHF, loué 1’650 CHF/mois. Hypothèque 400’000 CHF à 1.8 %. Immeuble de 25 ans. Propriétaire avec taux marginal de 30 %.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers bruts | +19’800 CHF |
| − Intérêts hypothécaires | −7’200 CHF |
| − Forfait entretien 20 % | −3’960 CHF |
| − Gérance (5 %) | −990 CHF |
| − Assurance bâtiment | −450 CHF |
| − Impôt foncier | −350 CHF |
| = Revenu locatif net imposable | +6’850 CHF |
| Impôt (30 % marginal) | −2’055 CHF |
| = Revenu net après impôt | +4’795 CHF |
Ajoutez l’amortissement de l’hypothèque (obligatoire jusqu’à 65 % de la valeur du bien) : environ 4’000 CHF/an. Le flux de trésorerie réel tombe à ~795 CHF/an — soit un rendement net de 0.14 % sur les fonds propres de 180’000 CHF.
Pourquoi investir alors ? Pour deux raisons que le calcul annuel ne montre pas : la plus-value potentielle à long terme (les prix immobiliers suisses ont augmenté de 30 à 50 % en 15 ans selon les régions) et l’amortissement progressif qui augmente vos fonds propres chaque année.
Ce qui change en 2029 pour un bailleur
La suppression de la valeur locative concerne les logements à usage propre, principaux et secondaires. Les loyers réellement reçus restent imposables.
Droit actuel et réforme de 2029. Jusqu’au 31 décembre 2028, la valeur locative et les déductions suivent les règles actuelles. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative et la déduction de l’entretien disparaissent pour les logements à usage propre. L’entretien d’un bien loué reste déductible ; les intérêts passifs seront soumis au rapport entre immeubles loués et fortune totale, avec une exception pour un premier logement. Les déductions énergétiques cessent à l’IFD et pourront être maintenues temporairement par les cantons. (AFC, décision du 1er avril 2026)
Un exemple du mécanisme : si les immeubles loués représentent 60 % des actifs totaux retenus fiscalement, la déduction générale couvre 60 % des intérêts passifs privés. Avec 10’000 CHF d’intérêts, cela donne 6’000 CHF, avant examen des éventuelles déductions spéciales. Le montant du prêt hypothécaire du seul immeuble locatif ne permet pas de calculer cette fraction. La réforme n’abolit pas non plus l’impôt cantonal sur la fortune. (DFF, fiche sur les intérêts passifs)
Ce qu’il faut retenir
- Les loyers sont imposés au taux marginal — souvent 25 à 35 %, sans régime spécial
- Jusqu’en 2028 : intérêts dans la limite légale, entretien au forfait ou effectif, frais d’administration admissibles
- Alternez forfait et frais effectifs selon les années — concentrez les gros travaux sur une année, la déduction pesant alors sur une tranche marginale plus haute
- La réforme 2029 modifie la déduction des intérêts ; les loyers restent imposables et l’entretien des biens loués reste déductible
- Le rendement net réel est souvent de 1 à 2.5 % après impôts et charges — l’intérêt est dans la plus-value à long terme et la constitution de patrimoine
→ Calculez l’impact fiscal de vos revenus locatifs
Le revenu locatif et la valeur du patrimoine
Les loyers nets relèvent de l’impôt sur le revenu. Le bien entre aussi dans la détermination de la fortune imposable selon les règles cantonales, avec le traitement fiscal des dettes. Il faut donc distinguer le revenu annuel du patrimoine détenu : la réforme de la valeur locative ne supprime pas l’impôt cantonal sur la fortune. Utilisez la valeur fiscale cantonale dans la déclaration, plutôt qu’un prix de vente estimé présenté comme automatiquement applicable.
