Quel est le taux hypothécaire moyen en Suisse en 2025 ?

Fin 2025, les taux indicatifs se situent autour de 1.5 à 1.9 % pour une hypothèque à taux fixe 10 ans, et 1.0 à 1.3 % pour une hypothèque SARON. Le taux directeur de la BNS est à 0 % depuis mars 2025. Les taux réels varient selon la banque, le montant emprunté, le ratio prêt/valeur et le profil de l'emprunteur. Les meilleures offres en ligne (plateformes comme Hypoplus, MoneyPark) proposent souvent 0.2 à 0.3 points de moins que les banques traditionnelles. (Source : Comparis.ch ; BNS)

Comment ont évolué les taux hypothécaires en Suisse depuis 1990 ?

Les taux ont connu 4 phases majeures : (1) 1990-1995 : taux très élevés, pic à 7-8 % pour un fixe 5 ans, crise immobilière, (2) 1996-2008 : descente progressive vers 3-4 %, (3) 2009-2021 : taux ultra-bas, hypothèque fixe 10 ans sous 2 %, SARON négatif (−0.75 % de taux directeur BNS), (4) 2022-2025 : remontée brutale en 2022 (fixe 10 ans > 3 %), puis redescente à 1.5-2 % en 2024-2025. Sur 35 ans, les taux ont été divisés par 4 ou 5. (Source : BNS ; Wüest Partner)

Vaut-il mieux choisir un taux fixe ou SARON en 2025 ?

Avec un taux directeur BNS à 0 %, l'hypothèque SARON (~1.0-1.3 %) est actuellement moins chère que le fixe 10 ans (~1.5-1.9 %). L'avantage du SARON : vous profitez immédiatement des baisses de taux. L'inconvénient : si les taux remontent, votre charge augmente dès le trimestre suivant. Le fixe offre la prévisibilité — votre mensualité ne bouge pas pendant 10 ans. En 2025, de nombreux emprunteurs choisissent un mix : 50 % fixe + 50 % SARON, pour combiner sécurité et économie. (Source : analyses hypothécaires suisses)

Qu'est-ce que le taux de référence hypothécaire en Suisse ?

Le taux de référence hypothécaire est publié par l'Office fédéral du logement (OFL). Il sert de base pour les ajustements de loyer en Suisse. Quand le taux de référence baisse, les locataires peuvent demander une réduction de loyer. Quand il monte, les propriétaires peuvent augmenter les loyers. En 2025, le taux de référence est de 1.75 %. Il ne correspond pas au taux hypothécaire du marché — c'est une moyenne pondérée de tous les taux hypothécaires en cours (y compris les anciens contrats à taux plus élevés). (Source : OFL)

Quel impact les taux hypothécaires ont-ils sur la capacité d'emprunt ?

Les banques suisses utilisent un taux calculatoire de 5 % (parfois 4.5 %) pour vérifier que l'emprunteur peut supporter une hausse des taux. Ce taux calculatoire n'a pas changé malgré la baisse des taux réels. Résultat : la capacité d'emprunt est bien inférieure à ce que le taux réel permettrait. Avec un revenu de 150'000 CHF et un taux réel de 1.5 %, vous pourriez théoriquement emprunter 1.5M CHF. Avec le taux calculatoire de 5 %, votre capacité tombe à ~750'000 CHF. C'est une protection contre le surendettement, mais aussi un frein à l'accession à la propriété. (Source : pratique bancaire suisse)

finance | Publié le 8 novembre 2025 · Mis à jour le 27 mars 2026

Taux hypothécaires en Suisse : historique depuis 1990

De 7 % en 1992 à 1.5 % en 2025 : l'évolution des taux hypothécaires suisses sur 35 ans. SARON, fixe 10 ans, taux directeur BNS et impact.

En septembre 1992, un propriétaire suisse renouvelant son hypothèque signait à 7.5 %. Sur un prêt de 500’000 CHF, les intérêts annuels : 37’500 CHF. Fin 2025, le même emprunt coûte 1.5 % d’intérêt, soit 7’500 CHF par an. La charge a été divisée par cinq en 33 ans. Cette baisse historique a alimenté la hausse des prix immobiliers, enrichi les propriétaires existants — et rendu l’accession plus difficile pour les primo-accédants malgré des taux bas.

35 ans en 4 phases

Phase 1 : 1990-1995 — le choc des taux élevés

Année	Taux fixe 5 ans (indicatif)	Taux directeur BNS
1990	6.5-7.0 %	~6 %
1991	7.0-7.5 %	~7 %
1992	7.5-8.0 %	~7.5 %
1993	5.5-6.0 %	~4.5 %
1995	4.5-5.0 %	~3 %

(Source : BNS ; données historiques Wüest Partner)

La bulle immobilière de la fin des années 80 a éclaté. Les taux élevés ont provoqué une crise : les prix de l’immobilier ont chuté de 30 à 40 % entre 1990 et 1998. Des propriétaires se sont retrouvés avec des biens valant moins que leur hypothèque. Les banques ont durci les conditions de crédit — un traumatisme qui influence encore la prudence du système bancaire suisse.

Phase 2 : 1996-2008 — la lente descente

Les taux ont progressivement baissé, passant de 4-5 % au milieu des années 90 à environ 3 % avant la crise financière de 2008. La BNS a accompagné la politique monétaire mondiale de taux modérés. Les prix immobiliers ont commencé à remonter dès 2002-2003.

Phase 3 : 2009-2021 — l’ère des taux ultra-bas

C’est la phase qui a transformé le marché immobilier suisse.

Année	Taux fixe 10 ans	Taux SARON/Libor	Taux directeur BNS
2010	~2.8 %	~0.2 %	0.25 %
2015	1.5 %	négatif	−0.75 %
2019	1.0 %	négatif	−0.75 %
2020	0.9 %	négatif	−0.75 %
2021	1.0-1.2 %	négatif	−0.75 %

La BNS a introduit les taux négatifs en janvier 2015 (−0.75 %) pour lutter contre l’appréciation du franc après l’abandon du taux plancher EUR/CHF. Résultat : les hypothèques SARON coûtaient parfois moins de 0.5 %. Les taux fixes 10 ans sont descendus sous 1 % — du jamais vu dans l’histoire bancaire suisse.

Les prix immobiliers ont explosé pendant cette période : +60 à 80 % en 12 ans selon les régions. Les propriétaires existants se sont enrichis massivement. Les primo-accédants ont vu les prix monter plus vite que leur épargne.

Phase 4 : 2022-2025 — le choc et la normalisation

Année	Taux fixe 10 ans	Taux SARON	Taux directeur BNS
Début 2022	1.3 %	~négatif	−0.75 %
Fin 2022	3.0-3.3 %	1.5 %	1.0 %
Mi-2023	2.5 %	1.7 %	1.75 %
Fin 2024	1.7 %	0.7 %	0.5 %
Fin 2025	1.5-1.9 %	1.0-1.3 %	0 %

(Source : BNS ; Comparis.ch)

En 2022, la BNS a relevé son taux directeur de −0.75 % à 1.0 % en seulement 6 mois. Les taux fixes ont triplé en quelques mois. Le choc a ralenti le marché — les transactions ont baissé de 15 à 20 % — sans faire baisser les prix (manque structurel d’offre).

Depuis mi-2024, la BNS a inversé le mouvement. Le taux directeur est redescendu à 0 % en mars 2025. Les taux hypothécaires ont suivi : le fixe 10 ans est repassé sous 2 %.

Fixe vs SARON : le choix permanent

Critère	Hypothèque fixe (10 ans)	Hypothèque SARON
Taux indicatif (fin 2025)	1.5-1.9 %	1.0-1.3 %
Prévisibilité	Taux garanti 10 ans	Ajusté chaque trimestre
Économie (2025)	—	~0.5-0.7 % de moins/an
Risque si hausse des taux	Aucun	Charge augmente immédiatement
Part du marché	~75-80 %	~20-25 %

Le choix dépend de votre tolérance au risque. Sur un prêt de 600’000 CHF, la différence entre 1.5 % (fixe) et 1.0 % (SARON) est de 3’000 CHF/an. Sur 10 ans, l’économie potentielle atteint 30’000 CHF — si les taux restent bas. Si les taux SARON remontent à 2.5 %, l’économie devient une perte de 6’000 CHF/an.

Bon à savoir : le taux calculatoire bancaire reste à 5 % quelle que soit l’hypothèque choisie. Votre capacité d’emprunt est identique que vous preniez un fixe à 1.5 % ou un SARON à 1 %. C’est le taux calculatoire, pas le taux réel, qui détermine le montant maximum que la banque vous prêtera.

Le taux de référence : l’impact sur les loyers

L’Office fédéral du logement (OFL) publie un taux de référence hypothécaire qui sert de base aux ajustements de loyer. Ce taux est une moyenne pondérée de tous les taux hypothécaires en cours dans le pays. (Source : OFL)

Date	Taux de référence	Impact sur les loyers
2020	1.25 %	Baisse possible pour les locataires
2023	1.50 %	Hausse demandable par les propriétaires (+3 %)
2024	1.75 %	Nouvelle hausse possible (+3 %)
2025	1.75 %	Stable — pas de hausse supplémentaire

Chaque hausse de 0.25 point du taux de référence permet au propriétaire de demander une hausse de loyer d’environ 3 %. Chaque baisse donne au locataire le droit de demander une réduction. Le taux de référence réagit lentement — il est en retard sur les taux du marché, car il intègre les anciens contrats.

L’impact des taux sur la capacité d’emprunt

Profil : couple, revenu brut combiné 180’000 CHF, fonds propres 200’000 CHF

Scénario taux	Capacité maximale (taux calculatoire 5 %)	Charge réelle annuelle
Taux réel 1.5 %	~800’000 CHF	~12’000 CHF d’intérêts
Taux réel 2.5 %	~800’000 CHF (même capacité)	~20’000 CHF
Taux réel 4.0 %	~800’000 CHF (même capacité)	~32’000 CHF

La capacité d’emprunt ne change pas avec les taux réels — elle est fixée par le taux calculatoire de 5 %. Ce qui change : le coût réel de l’emprunt. À 1.5 %, les intérêts sur 800’000 CHF coûtent 12’000 CHF/an. À 4 %, c’est 32’000 CHF — presque le triple. La différence entre les deux scénarios : 20’000 CHF par an, soit 200’000 CHF sur 10 ans.

Ce qu’il faut retenir

Les taux ont été divisés par 5 en 33 ans — de 7.5 % en 1992 à 1.5 % en 2025
Le fixe 10 ans est à ~1.5-1.9 %, le SARON à ~1.0-1.3 % (fin 2025) — la BNS est revenue à 0 %
La phase 2009-2021 de taux ultra-bas a fait doubler les prix immobiliers — les propriétaires existants se sont enrichis
Le taux calculatoire de 5 % reste la norme bancaire — votre capacité d’emprunt ne change pas avec les taux réels
Le taux de référence à 1.75 % en 2025 stabilise les loyers — pas de hausse supplémentaire tant qu’il reste à ce niveau

→ Calculez votre capacité d’emprunt hypothécaire

Questions fréquentes

Quel est le taux hypothécaire moyen en Suisse en 2025 ?: Fin 2025, les taux indicatifs se situent autour de 1.5 à 1.9 % pour une hypothèque à taux fixe 10 ans, et 1.0 à 1.3 % pour une hypothèque SARON. Le taux directeur de la BNS est à 0 % depuis mars 2025. Les taux réels varient selon la banque, le montant emprunté, le ratio prêt/valeur et le profil de l'emprunteur. Les meilleures offres en ligne (plateformes comme Hypoplus, MoneyPark) proposent souvent 0.2 à 0.3 points de moins que les banques traditionnelles. (Source : Comparis.ch ; BNS)
Comment ont évolué les taux hypothécaires en Suisse depuis 1990 ?: Les taux ont connu 4 phases majeures : (1) 1990-1995 : taux très élevés, pic à 7-8 % pour un fixe 5 ans, crise immobilière, (2) 1996-2008 : descente progressive vers 3-4 %, (3) 2009-2021 : taux ultra-bas, hypothèque fixe 10 ans sous 2 %, SARON négatif (−0.75 % de taux directeur BNS), (4) 2022-2025 : remontée brutale en 2022 (fixe 10 ans > 3 %), puis redescente à 1.5-2 % en 2024-2025. Sur 35 ans, les taux ont été divisés par 4 ou 5. (Source : BNS ; Wüest Partner)
Vaut-il mieux choisir un taux fixe ou SARON en 2025 ?: Avec un taux directeur BNS à 0 %, l'hypothèque SARON (~1.0-1.3 %) est actuellement moins chère que le fixe 10 ans (~1.5-1.9 %). L'avantage du SARON : vous profitez immédiatement des baisses de taux. L'inconvénient : si les taux remontent, votre charge augmente dès le trimestre suivant. Le fixe offre la prévisibilité — votre mensualité ne bouge pas pendant 10 ans. En 2025, de nombreux emprunteurs choisissent un mix : 50 % fixe + 50 % SARON, pour combiner sécurité et économie. (Source : analyses hypothécaires suisses)
Qu'est-ce que le taux de référence hypothécaire en Suisse ?: Le taux de référence hypothécaire est publié par l'Office fédéral du logement (OFL). Il sert de base pour les ajustements de loyer en Suisse. Quand le taux de référence baisse, les locataires peuvent demander une réduction de loyer. Quand il monte, les propriétaires peuvent augmenter les loyers. En 2025, le taux de référence est de 1.75 %. Il ne correspond pas au taux hypothécaire du marché — c'est une moyenne pondérée de tous les taux hypothécaires en cours (y compris les anciens contrats à taux plus élevés). (Source : OFL)
Quel impact les taux hypothécaires ont-ils sur la capacité d'emprunt ?: Les banques suisses utilisent un taux calculatoire de 5 % (parfois 4.5 %) pour vérifier que l'emprunteur peut supporter une hausse des taux. Ce taux calculatoire n'a pas changé malgré la baisse des taux réels. Résultat : la capacité d'emprunt est bien inférieure à ce que le taux réel permettrait. Avec un revenu de 150'000 CHF et un taux réel de 1.5 %, vous pourriez théoriquement emprunter 1.5M CHF. Avec le taux calculatoire de 5 %, votre capacité tombe à ~750'000 CHF. C'est une protection contre le surendettement, mais aussi un frein à l'accession à la propriété. (Source : pratique bancaire suisse)

Dany Santos Grilo

Fondateur de Calcul Suisse · Maturité en économie · Lausanne

Maturité gymnasiale en économie Entrepreneur depuis 2020 Comptabilité et fiscalité d'entrepreneur Gestion finance et trésorerie Développeur web et IA Fondateur d'ascense.ch

Données vérifiées manuellement à partir des sources officielles (OFAS, AFC, OFS). Contenu rédigé avec l'assistance de l'IA et relu avant publication.

En savoir plus LinkedIn

Trouvez le meilleur taux hypothécaire

Les taux varient fortement d'un établissement à l'autre. Un courtier compare pour vous les offres de dizaines de banques et vous négocie les meilleures conditions.