Signer un bail à 1'800 CHF suppose de sortir 5'400 CHF le même mois, en plus du premier loyer et du déménagement. C'est ce mur de trésorerie que les garanties de loyer par assurance ont été conçues pour contourner.
Elles le contournent réellement. Elles ne font pas économiser un franc.
Ce que la loi encadre
Trois règles, toutes dans le même article du Code des obligations, et toutes en faveur du locataire.
Le plafond. Pour un bail d'habitation, le bailleur ne peut pas exiger des sûretés dépassant trois mois de loyer. La limite ne vaut pas pour les locaux commerciaux.
Le compte. Les sûretés en espèces doivent être déposées auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. L'argent ne quitte donc jamais votre patrimoine, et les intérêts vous reviennent. Un bailleur qui garde la caution sur son propre compte est en infraction.
La restitution. La banque ne libère les fonds qu'avec l'accord des deux parties, ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Et surtout : si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention en justice, en poursuite ou en faillite, le locataire peut exiger seul la restitution.
Cette dernière règle est la plus utile et la moins connue. Un bailleur qui bloque une caution sans engager de procédure perd son droit de la retenir au bout d'un an.
La garantie assurée : ce qu'elle fait et ce qu'elle ne fait pas
Le mécanisme est celui d'un cautionnement. L'assureur s'engage envers le bailleur à hauteur du montant garanti, contre une prime annuelle. Vous ne bloquez rien.
Le point que les brochures placent en petits caractères : en cas de dégâts ou d'impayés, l'assureur verse au bailleur, puis se retourne contre vous. Vous devez rembourser la totalité de ce qu'il a avancé. La garantie ne couvre pas votre dette, elle avance l'argent à votre place.
Vous payez donc une prime chaque année pour ne pas immobiliser un capital — tout en restant redevable du même montant en cas de problème. Ce n'est pas une assurance au sens usuel, c'est une facilité de trésorerie facturée annuellement.
Le calcul, et son point de bascule
Comparer les deux revient à opposer deux coûts de nature différente.
Le compte bloqué coûte le rendement auquel vous renoncez. Le capital, lui, vous revient intégralement à la fin du bail. Avec des taux d'épargne bas, ce coût est faible.
La garantie assurée coûte une prime annuelle définitivement perdue, reconduite tant que le bail dure. À 5 % du montant garanti, une caution de 5'400 CHF coûte 270 CHF par an, soit 1'620 CHF sur six ans — de l'argent qui ne revient jamais.
Le point de bascule arrive vite, souvent dès la deuxième ou la troisième année. Le calculateur ci-dessus le donne pour vos chiffres. Sa vraie utilité est là : montrer à partir de quand il faut basculer, pas seulement quoi choisir au départ.
Basculer en cours de bail
Rien n'oblige à garder la garantie assurée jusqu'à la fin du bail. Le passage au compte bloqué se fait à tout moment, sans l'accord du bailleur, puisque la sûreté fournie reste équivalente.
L'ordre à respecter : constituer d'abord le compte bloqué auprès d'une banque, transmettre l'attestation à la régie, puis résilier la garantie assurée. Faire l'inverse laisse un intervalle sans sûreté, que le bail interdit.
Pour un ménage qui a signé sous contrainte de trésorerie, c'est la première économie à réaliser une fois l'installation payée — avant même de regarder les assurances ou les abonnements. Le simulateur de budget mensuel permet de situer la somme à reconstituer.
Le vrai budget d'une entrée dans un logement
La caution n'est qu'une ligne. S'y ajoutent le premier loyer d'avance, le déménagement, les frais d'installation, parfois une reprise de mobilier, et le décalage de facturation des services.
Un ménage qui emménage dans un 3,5 pièces à 1'800 CHF doit prévoir plusieurs milliers de francs au-delà de la caution elle-même. C'est ce total, et non la seule caution, qui décide honnêtement du recours à une garantie assurée.
Calculateurs liés
Calculs liés à cette situation
- Dégâts en fin de bail : quelle part payer ? : Calculez une part résiduelle, distinguez usure normale, réparation et remplacement, avec la table paritaire.
