Calculateur de l’hypothèque à la retraite

Le problème n’est pas la dette, c’est le revenu qui tombe

Une hypothèque qui passait sans difficulté avec un salaire ne passe plus forcément avec des rentes. Le remplacement du revenu d’activité par la rente AVS et la rente de caisse de pension se situe couramment autour de 60 %, tandis que les charges théoriques du logement, elles, ne bougent pas : elles se calculent sur la dette et sur la valeur du bien, pas sur ce que vous gagnez.

Raiffeisen publie un exemple qui montre le basculement. Pour un bien de 1 000 000 CHF et un revenu d’activité de 130 000 CHF, les charges théoriques de 35 000 CHF représentent 26,9 % du revenu, largement dans les clous. Le même ménage, une fois à la retraite avec 80 000 CHF de rentes, se retrouve à 43,8 %. Rien n’a changé au logement ; seul le dénominateur a changé.

Ce calculateur chiffre l’écart avant qu’il ne se présente, et le traduit en une somme à amortir et en un effort annuel. Il ne remplace pas la décision de votre établissement, qui applique ses propres paramètres.

Ce que la règle impose, ce que la banque décide

La distinction est capitale, et elle est souvent brouillée. Les directives de l’Association suisse des banquiers relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires, reconnues comme standard prudentiel minimal par la FINMA au sens de l’article 7 alinéa 3 LFINMA, sont l’autorégulation à laquelle les banques doivent se tenir pour bénéficier de la pondération-risque préférentielle de l’ordonnance sur les fonds propres (OFR, RS 952.03). Leur 3e révision est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Elles contiennent deux exigences :

• Fonds propres : une part minimale de 10 % de la valeur de nantissement ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier, versement anticipé ou mise en gage.
• Amortissement : la dette hypothécaire « doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 15 ans maximum », de façon linéaire. L’amortissement indirect, par nantissement d’avoirs du pilier 3a, de polices d’assurance-vie ou d’autres actifs bancables, est expressément admis.

Ce texte ne mentionne ni taux d’intérêt théorique, ni limite de charges, ni âge de la retraite. Tout le reste relève de la politique de crédit de chaque établissement :

• Taux théorique de 5 % : UBS indique que les hypothèques « ne sont pas calculées avec les taux d’intérêt actuels, mais avec un taux d’intérêt théorique de 5 % ». Raiffeisen retient le même taux indicatif.
• Un tiers du revenu : UBS plafonne les frais fixes du logement à un tiers du revenu du ménage. Raiffeisen porte cette limite à 38 % à l’âge AVS, parce qu’aucune déduction sociale ne s’applique plus sur les rentes.
• 1 % pour l’entretien : les charges retenues comprennent les intérêts, l’amortissement convenu et les frais d’entretien, estimés forfaitairement.
• 2e rang amorti à la retraite : UBS et Raiffeisen indiquent toutes deux que le 2e rang doit être remboursé en 15 ans, mais au plus tard au moment de la retraite. C’est une pratique, pas la directive.

Le calculateur applique par défaut les valeurs les plus répandues, et les laisse toutes modifiables. Demandez les vôtres à votre conseiller hypothécaire avant de conclure quoi que ce soit.

La méthode de calcul, pas à pas

• Revenu de retraite : rente AVS + rente de caisse de pension + autres revenus annuels. Ces montants sont saisis, jamais déduits d’un salaire actuel.
• Dette au moment de la retraite : dette actuelle moins les avoirs nantis en amortissement indirect, qui seront libérés et affectés au remboursement.
• Charges théoriques : dette projetée × taux théorique + valeur de nantissement × taux d’entretien + amortissement contractuel encore dû.
• Ratio de charges : charges théoriques ÷ revenu de retraite. C’est le chiffre que la banque compare à sa limite.
• Dette maximale tenue : (limite × revenu − entretien − amortissement convenu) ÷ taux théorique, bornée à zéro. Si l’entretien absorbe déjà toute la marge, aucune dette ne passe.
• Dette cible : la dette maximale tenue, ou la part maximale de la valeur si vous avez indiqué que votre banque exige le 2e rang amorti à la retraite, en retenant la plus basse des deux.
• Tranche à amortir : dette projetée − dette cible, bornée à zéro. Effort annuel : cette tranche divisée par le nombre d’années qui vous séparent de la retraite.

Un exemple chiffré

Bien évalué à 1 000 000 CHF, dette de 500 000 CHF, aucun avoir nanti, retraite dans dix ans, revenu attendu de 80 000 CHF, taux théorique de 5 %, entretien de 1 %, limite d’un tiers arrondie à 33,3 %.

• Charges : 500 000 × 5 % + 1 000 000 × 1 % = 25 000 + 10 000 = 35 000 CHF, soit 43,8 % du revenu.
• Marge admise : 33,3 % × 80 000 − 10 000 = 26 640 − 10 000 = 16 640 CHF d’intérêts théoriques.
• Dette maximale tenue : 16 640 ÷ 5 % = 332 800 CHF.
• Tranche à amortir : 500 000 − 332 800 = 167 200 CHF, soit 16 720 CHF par an sur dix ans.

Avec la limite de 38 % appliquée par Raiffeisen à l’âge AVS, la marge passe à 20 400 CHF, la dette maximale à 408 000 CHF et la tranche tombe à 92 000 CHF, soit 9 200 CHF par an. Le choix du paramètre change le résultat du simple au double : c’est la raison pour laquelle il faut demander le sien plutôt que retenir une moyenne.

Ce que le calcul ne dit pas

• La fortune financière n’est pas modélisée. Plusieurs banques acceptent d’en tenir compte, en revenu théorique ou en nantissement. Aucune règle commune ne s’applique, et l’effet peut être décisif.
• Aucun impôt n’entre dans ce calcul. La tenue des charges se juge sur le revenu brut. La fiscalité de l’amortissement, elle, se joue ailleurs : voir amortissement direct ou indirect.
• Le délai de 15 ans des directives de l’ASB n’est pas calculé ici, faute de connaître la date de votre financement. Si ce délai expire avant votre retraite, c’est lui qui commande, et votre plan d’amortissement en cours le reflète déjà : reportez-le dans le champ prévu.
• Une hypothèque en cours n’est pas remise en cause du jour au lendemain. Le réexamen a lieu lors d’un renouvellement ou d’une augmentation. C’est le refus de prolonger aux mêmes conditions qui constitue le risque réel.
• La libération du pilier 3a obéit à ses propres règles. La fenêtre vieillesse commence cinq ans avant l’âge de référence AVS ; un versement anticipé pour le logement ou le remboursement hypothécaire a ses propres conditions. Cette simulation affecte les avoirs nantis au remboursement à la retraite. Vérifiez ce calendrier auprès de votre banque et de votre institution 3a.

Si l’effort annuel est hors de portée et qu’aucun levier ne suffit, d’autres pistes existent, à chiffrer sans précipitation : la mise en location du bien avec un logement plus petit, ou le viager, qui transforme le patrimoine en revenu au prix de la valeur transmise.

Sources

• Association suisse des banquiers, Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (PDF, décembre 2023, 3e révision en vigueur le 1er janvier 2025), ch. 2.1 et 2.2, consulté le 20 septembre 2026.
• Raiffeisen, Capacité financière à la retraite : taux indicatif de 5 %, limite de 38 % à l’âge AVS, exemple chiffré sur un bien de 1 000 000 CHF, consulté le 20 septembre 2026.
• OFAS, Le troisième pilier, versement des prestations de vieillesse et versements anticipés pour le logement ; Centre d’information AVS/AI, mémento 3.01, état au 1er janvier 2026, ch. 3 et 4 sur la 13e rente. Consultés le 20 septembre 2026.
• UBS, Conseils pour la planification de la prévoyance : taux théorique de 5 %, frais fixes limités à un tiers du revenu, taux d’avance ramené à environ 65 % après la retraite, consulté le 20 septembre 2026.
• Ordonnance sur les fonds propres et la répartition des risques des banques et des maisons de titres (OFR, RS 952.03), citée par les directives pour la pondération-risque des positions garanties par gage immobilier.

Paramètres vérifiés en septembre 2026. Les résultats sont indicatifs : seule votre banque décide de la tenue des charges, avec ses propres paramètres et son appréciation de votre situation globale.