Simulateur de viager en Suisse

Trois chiffres, pas un de plus

Un viager se construit toujours de la même manière, même si les contrats varient. On part de la valeur vénale du bien, on en retranche ce que l'acheteur ne pourra pas en tirer tant que le vendeur l'occupe, et on répartit le reste entre un versement comptant et une rente.

La décote d'occupation est le cœur du calcul. Elle vaut la somme des loyers que le bien aurait rapportés pendant la durée d'occupation prévue, ramenée à sa valeur d'aujourd'hui par un taux d'actualisation. Sur un bien loué 2'200 francs par mois occupé pendant quinze ans, ce ne sont pas 396'000 francs qu'il faut retrancher, mais leur valeur actuelle — environ 330'000 francs à 2,5 %.

La durée d'occupation prévue vient de la table de mortalité de l'Office fédéral de la statistique. C'est le seul chiffre du calcul qui ne se négocie pas, et c'est aussi celui qui explique le paradoxe du viager : plus le vendeur est jeune, moins le bien vaut cher.

L'écart entre les sexes est de trois à quatre ans à 65 ans et se resserre avec l'âge. Il suffit à déplacer sensiblement le prix d'un même bien selon la personne qui le vend.

Ce que le droit suisse prévoit — et ce qu'il ne prévoit pas

Le Code des obligations ne connaît pas le « viager ». L'opération se monte à partir de deux briques existantes.

La rente viagère est réglée aux art. 516 et suivants CO. Elle peut être constituée sur la tête du vendeur, sur celle du couple, ou sur celle d'un tiers. Sa durée est par définition incertaine, et c'est ce qui distingue le viager d'une vente à tempérament.

Le maintien dans les lieux passe soit par un droit d'habitation (art. 776 CC), incessible et intransmissible, soit par un usufruit (art. 745 CC), qui permet en plus de louer le bien. La différence n'est pas anodine : un vendeur qui devrait entrer en établissement médico-social peut, avec un usufruit, louer son logement et financer ainsi une partie de son séjour. Avec un simple droit d'habitation, il ne le peut pas.

Cette absence de cadre dédié a une conséquence pratique : chaque contrat se rédige sur mesure, et la répartition des charges, de l'entretien et des travaux doit y être écrite noir sur blanc. C'est le point qui produit le plus de litiges.

La répartition des charges, à écrire avant de signer

Le droit d'habitation impose au bénéficiaire les frais d'entretien ordinaire, tandis que les grosses réparations restent en principe à la charge du propriétaire. « Ordinaire » et « grosses » se disputent, et une chaudière à remplacer illustre parfaitement la zone grise.

Trois postes méritent d'être nommés explicitement dans l'acte : les charges de copropriété si le bien est en PPE, avec la distinction entre charges courantes et fonds de rénovation ; les primes d'assurance bâtiment ; et l'impôt foncier là où il existe. Sans clause, le débat s'ouvre au premier appel de fonds.

Pour le vendeur : ce que le viager résout, et ce qu'il coûte

Le viager transforme un patrimoine immobilier en revenu régulier sans déménagement. Pour un retraité propriétaire d'un bien de valeur mais disposant d'une rente modeste — une situation courante en Suisse — c'est une réponse à un problème réel.

Le prix de cette solution est double. La valeur transmise aux héritiers baisse, immédiatement et définitivement. Et le vendeur perd la maîtrise du bien : il ne peut plus le vendre, ni l'hypothéquer, ni décider seul de travaux importants.

Avant d'y venir, deux alternatives méritent d'être chiffrées. Le rendement d'une mise en location avec déménagement dans plus petit produit souvent davantage. Et une augmentation d'hypothèque permet de dégager des liquidités sans céder la propriété, à condition que les revenus suffisent à la tenue des charges — ce qui est précisément le point qui bloque après la retraite.

Pour l'acheteur : un pari, pas un placement

Le rendement d'un viager dépend entièrement d'une variable que personne ne maîtrise. L'espérance de vie de l'OFS est une moyenne de population ; la personne en face n'est pas une moyenne. Un vendeur de 75 ans en bonne santé peut vivre vingt-cinq ans, et l'opération devient alors nettement perdante.

Le second risque est plus insidieux. Un bien grevé d'un droit d'habitation viager ne se revend pas facilement, et sa cession se ferait avec une décote supplémentaire. Le capital engagé est immobilisé pour une durée inconnue, ce qui exclut le viager pour quiconque pourrait en avoir besoin.

Les trois vérifications minimales avant de s'engager : faire estimer la valeur vénale par un professionnel indépendant plutôt que par le vendeur, faire chiffrer les trois volets fiscaux par le notaire, et faire figurer dans l'acte le sort du bien si l'acheteur décède le premier.