Le mot qui change tout : « net »
Les 1'485 CHF de moyenne suisse sont un loyer net : sans les frais accessoires ni le chauffage. Le montant qui quitte votre compte chaque mois est plus élevé — charges comprises, le logement pèse davantage que ne le suggère cette statistique.
L'écart n'est pas anecdotique et il n'est pas uniforme. Il dépend du bâtiment, de son isolation et de son mode de chauffage : un immeuble ancien au mazout facture des charges sans rapport avec celles d'un bâtiment récent sur pompe à chaleur. Le calculateur de coût de chauffage montre l'ordre de grandeur de cette part-là.
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Mieux gérer son argent en Suisse
Les 26 cantons, du plus cher au moins cher
Zoug mène à 2'024 CHF, Jura ferme la marche à 999 CHF. Un rapport de 2,0 sur un poste qui absorbe le quart d'un budget de ménage.
| Canton | Tous logements | 2 p. | 3 p. | 4 p. | vs Suisse |
|---|---|---|---|---|---|
| Suisse | 1'485 | 1'217 | 1'446 | 1'708 | — |
| Zoug | 2'024 | 1'579 | 1'875 | 2'270 | +36 % |
| Zurich | 1'768 | 1'510 | 1'732 | 2'016 | +19 % |
| Schwyz | 1'719 | 1'270 | 1'655 | 1'927 | +16 % |
| Nidwald | 1'590 | 1'189 | 1'547 | 1'821 | +7 % |
| Genève | 1'573 | 1'218 | 1'483 | 1'744 | +6 % |
| Bâle-Campagne | 1'528 | 1'219 | 1'469 | 1'760 | +3 % |
| Lucerne | 1'500 | 1'202 | 1'448 | 1'655 | +1 % |
| Argovie | 1'494 | 1'208 | 1'440 | 1'691 | +1 % |
| Vaud | 1'465 | 1'198 | 1'477 | 1'807 | −1 % |
| Bâle-Ville | 1'451 | 1'201 | 1'445 | 1'891 | −2 % |
| Obwald | 1'449 | 1'151 | 1'406 | 1'644 | −2 % |
| Appenzell Rh.-Int. | 1'448 | 1'032 | 1'230 | 1'672 | −2 % |
| Thurgovie | 1'373 | 1'115 | 1'308 | 1'543 | −8 % |
| Grisons | 1'368 | 1'117 | 1'382 | 1'603 | −8 % |
| Saint-Gall | 1'343 | 1'075 | 1'312 | 1'503 | −10 % |
| Fribourg | 1'328 | 1'074 | 1'299 | 1'539 | −11 % |
| Appenzell Rh.-Ext. | 1'320 | 968 | 1'266 | 1'432 | −11 % |
| Berne | 1'319 | 1'078 | 1'288 | 1'536 | −11 % |
| Glaris | 1'299 | 1'030 | 1'242 | 1'476 | −13 % |
| Schaffhouse | 1'287 | 1'095 | 1'211 | 1'422 | −13 % |
| Soleure | 1'281 | 1'041 | 1'228 | 1'463 | −14 % |
| Tessin | 1'245 | 1'043 | 1'249 | 1'472 | −16 % |
| Valais | 1'227 | 1'028 | 1'260 | 1'459 | −17 % |
| Uri | 1'219 | 988 | 1'203 | 1'335 | −18 % |
| Neuchâtel | 1'091 | 888 | 1'024 | 1'303 | −27 % |
| Jura | 999 | 864 | 926 | 1'128 | −33 % |
La géographie qui se dessine n'est pas seulement celle des grandes villes. Zoug devance Zurich, et Schwyz comme Nidwald suivent immédiatement sans compter une seule métropole : ce sont des cantons de résidence pour des revenus élevés qui travaillent ailleurs, et la fiscalité y attire autant que le logement. À l'autre bout, Jura, Neuchâtel et Uri combinent un marché détendu et un éloignement des bassins d'emploi les plus chers.
Les dix plus grandes villes
Cette seconde série cumule trois relevés annuels — 2022-2024 — pour disposer d'assez d'observations à l'échelle communale. Elle ne se compare donc pas ligne à ligne avec le tableau des cantons, et l'OFS le rappelle explicitement.
| Ville | Tous logements | 1 p. | 3 p. | 4 p. |
|---|---|---|---|---|
| Suisse | 1'450 | 875 | 1'408 | 1'667 |
| Zürich | 1'739 | 1'126 | 1'761 | 2'085 |
| Winterthur | 1'535 | 942 | 1'489 | 1'745 |
| Genève | 1'518 | 1'028 | 1'508 | 1'773 |
| Lucerne | 1'492 | 886 | 1'458 | 1'685 |
| Berne | 1'413 | 880 | 1'421 | 1'750 |
| Bâle | 1'395 | 868 | 1'411 | 1'845 |
| Lausanne | 1'369 | 899 | 1'432 | 1'736 |
| Lugano | 1'292 | 835 | 1'307 | 1'579 |
| St-Gall | 1'264 | 740 | 1'240 | 1'403 |
| Bienne | 1'124 | 722 | 1'095 | 1'377 |
Zürich domine à 1'739 CHF, Bienne clôt la liste à 1'124 CHF. L'écart entre villes — 1,55 — reste plus resserré qu'entre cantons, parce que les dix plus grandes communes du pays partagent une même tension de marché que les campagnes ne connaissent pas.
Ce que coûte la pièce supplémentaire
Passer d'un trois-pièces à un quatre-pièces coûte en moyenne 262 CHF de plus par mois à l'échelle suisse. Mais cette marche n'a pas la même hauteur partout, et c'est un des usages les plus concrets du tableau ci-dessus.
Là où le marché est tendu, la pièce supplémentaire se paie cher parce que les grands logements y sont rares. Là où il est détendu, l'écart se resserre : la surface coûte moins cher que la localisation.
Une conséquence pratique pour qui déménage à l'intérieur d'un même canton : dans les cantons chers, gagner une pièce coûte souvent plus que gagner vingt minutes de trajet. Le calculateur de coût de déménagement chiffre l'autre côté de l'équation.
Le loyer que vous paierez n'est pas celui-là
C'est la limite la plus importante de tout ce qui précède, et elle mérite sa propre section. Ces moyennes décrivent le parc occupé : elles additionnent des baux signés il y a vingt ans, que le droit du bail protège d'une hausse, et des baux signés l'an dernier. Quelqu'un qui emménage aujourd'hui n'hérite d'aucun des premiers.
L'OFS mesure cet écart. Le même relevé structurel ventile le loyer selon la durée de la location, et la tranche « moins de deux ans » réunit les ménages qui viennent d'arriver.
| Ville | 3 pièces, parc occupé | 3 pièces, à l'emménagement | Écart |
|---|---|---|---|
| Suisse | 1'446 | 1'567 | +8,4 % |
| Zürich | 1'832 | 2'125 | +16,0 % |
| Genève | 1'527 | 1'781 | +16,6 % |
| Bâle | 1'447 | 1'564 | +8,1 % |
| Lausanne | 1'460 | 1'683 | +15,3 % |
| Berne | 1'479 | 1'659 | +12,2 % |
À Genève, un trois-pièces coûte 1'781 CHF pour qui vient d'emménager, contre 1'527 CHF en moyenne dans le parc. L'écart dépasse 3'048 CHF sur une année. C'est ce qu'un ménage qui déménage doit budgéter, et ce qu'aucune moyenne générale ne montre.
Le même écart, canton par canton
À l'échelle cantonale, l'OFS ne croise pas la durée avec le nombre de pièces, mais il publie l'écart pour l'ensemble des logements. Il varie beaucoup, et un canton l'inverse.
| Canton | Parc occupé | À l'emménagement | Écart | Bâtiment de moins de 2 ans |
|---|---|---|---|---|
| Genève | 1'573 | 1'774 | +12,8 % | 1'851 |
| Appenzell Rh.-Int. | 1'448 | 1'590 | +9,8 % | 1'740 |
| Glaris | 1'299 | 1'386 | +6,7 % | — |
| Vaud | 1'465 | 1'544 | +5,4 % | 1'765 |
| Nidwald | 1'590 | 1'671 | +5,1 % | 1'920 |
| Zurich | 1'768 | 1'853 | +4,8 % | 2'254 |
| Obwald | 1'449 | 1'517 | +4,7 % | 2'379 |
| Zoug | 2'024 | 2'113 | +4,4 % | 2'413 |
| Bâle-Campagne | 1'528 | 1'592 | +4,2 % | 1'808 |
| Uri | 1'219 | 1'267 | +3,9 % | 1'775 |
| Neuchâtel | 1'091 | 1'133 | +3,8 % | 1'331 |
| Berne | 1'319 | 1'367 | +3,6 % | 1'681 |
| Jura | 999 | 1'035 | +3,6 % | 1'288 |
| Schaffhouse | 1'287 | 1'333 | +3,6 % | 1'732 |
| Appenzell Rh.-Ext. | 1'320 | 1'365 | +3,4 % | — |
| Argovie | 1'494 | 1'541 | +3,2 % | 1'743 |
| Soleure | 1'281 | 1'317 | +2,8 % | 1'493 |
| Fribourg | 1'328 | 1'359 | +2,3 % | 1'542 |
| Lucerne | 1'500 | 1'532 | +2,1 % | 1'843 |
| Bâle-Ville | 1'451 | 1'476 | +1,7 % | 2'011 |
| Saint-Gall | 1'343 | 1'360 | +1,3 % | 1'702 |
| Tessin | 1'245 | 1'258 | +1,0 % | 1'536 |
| Grisons | 1'368 | 1'381 | +1,0 % | 1'618 |
| Schwyz | 1'719 | 1'732 | +0,8 % | 2'172 |
| Valais | 1'227 | 1'223 | −0,3 % | 1'449 |
| Thurgovie | 1'373 | 1'358 | −1,1 % | 1'746 |
Genève mène de loin, avec +12,8 %. À l'autre bout, le Valais est le seul canton où arriver ne coûte rien de plus : les ménages installés depuis moins de deux ans y paient −0,3 % par rapport au parc. Dans un marché détendu, la rareté ne se paie pas.
La dernière colonne mérite attention si vous visez du neuf : partout, un bâtiment de moins de deux ans se loue nettement au-dessus du reste du marché de la relocation.
Trois précautions de lecture
Même le loyer à l'emménagement reste en dessous d'une annonce du jour. Un ménage installé depuis vingt mois a signé au prix d'il y a vingt mois. La tranche « moins de deux ans » est le meilleur substitut public au loyer d'offre, pas son équivalent : elle en donne le plancher.
L'intervalle de confiance varie énormément. L'OFS le publie et cette page le reprend : ± 9 francs à Zurich, mais ± 112 francs à Appenzell Rhodes-Intérieures. Dans les petits cantons, deux rangs voisins du classement ne se distinguent pas statistiquement.
Une moyenne n'est pas une médiane. Quelques logements de très haut standing tirent la moyenne vers le haut, davantage dans les cantons où ils sont nombreux. La même remarque vaut d'ailleurs pour le patrimoine des ménages, où l'écart entre moyenne et distribution réelle est encore plus spectaculaire.
Se servir de ces chiffres
Pour situer un loyer proposé. Comparez au canton et au nombre de pièces, puis ajoutez mentalement l'écart entre parc occupé et marché. Un trois-pièces annoncé 15 % au-dessus de la moyenne cantonale est banal dans une ville tendue ; le même écart dans un canton détendu mérite une question.
Pour vérifier un droit à la baisse. Ces moyennes ne le déterminent pas : le loyer suisse se révise sur le taux hypothécaire de référence, pas sur la moyenne du canton. Le calculateur de baisse de loyer traite ce mécanisme, qui n'a rien à voir avec une comparaison de marché.
Pour arbitrer entre louer et acheter. Le loyer net est le bon terme de comparaison face aux intérêts hypothécaires, à condition d'y ajouter les charges d'un côté et les frais d'entretien de l'autre. Le comparateur louer ou acheter pose l'équation complète.
