Un bail suisse distingue le loyer net de ce qui s’y ajoute. Cette seconde ligne — les frais accessoires — obéit à trois règles que peu de locataires connaissent, et qui limitent nettement ce qu’un bailleur peut facturer.
Loyer net et frais accessoires. Le taux de référence reste à 1.25 % lors de la publication OFL du 1er septembre 2026. Une adaptation liée à ce taux porte sur le loyer net ; elle ne modifie pas automatiquement les frais de chauffage et autres frais accessoires convenus séparément. Ces derniers se vérifient à partir du bail et des justificatifs. OFL.
Rien n’est dû sans accord explicite
Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose. Mais ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été spécialement convenu.
Autrement dit : à défaut d’accord explicite dans le bail, les charges sont comprises dans le loyer. Un bailleur qui commence à facturer séparément un poste que le contrat ne mentionne pas n’a pas de base pour le faire.
La première chose à vérifier sur un décompte contesté n’est donc pas le montant, c’est la liste du bail. Un poste absent du contrat est un poste indu.
Des dépenses effectives, pas un forfait
Pour les habitations et les locaux commerciaux, les frais accessoires sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose : frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation.
Le mot « effectives » ferme deux portes. Aucune marge ne peut être ajoutée : le bailleur répercute ce qu’il a payé, pas davantage. Et un forfait déconnecté des coûts réels ne se justifie pas — il n’est admissible que s’il correspond raisonnablement aux dépenses moyennes.
Trois postes reviennent souvent alors qu’ils ne sont pas des frais accessoires :
L’entretien de l’immeuble et les réparations. Ils incombent au bailleur au titre de son obligation de maintenir la chose en état. Ils peuvent justifier une hausse de loyer, jamais une ligne de charges.
Les frais d’administration hors gestion des charges. La gestion de l’immeuble relève du bailleur.
Les amortissements et les intérêts hypothécaires. Ils entrent dans le calcul du rendement, pas dans le décompte de charges.
Le droit de consulter les justificatifs
Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.
C’est un droit, pas une faveur, et il est plus large que ce que la plupart des décomptes laissent penser. Un tableau récapitulatif avec des totaux ne satisfait pas la demande si vous réclamez le détail. Vous pouvez demander à voir :
- les factures des fournisseurs — mazout, gaz, électricité des parties communes, conciergerie ;
- les relevés de consommation de l’immeuble et, le cas échéant, les décomptes individuels ;
- la clé de répartition entre les logements, et sur quelle base elle a été établie.
Cette consultation se demande par écrit, et elle est souvent suffisante en elle-même : un décompte approximatif se corrige rarement après avoir été mis à plat.
Acomptes et régularisation
La plupart des baux prévoient des acomptes mensuels régularisés par un décompte annuel. Le mécanisme est neutre en théorie, coûteux en pratique quand les acomptes sont durablement trop élevés.
Un acompte supérieur aux dépenses effectives revient à faire au bailleur une avance de trésorerie sans intérêt, remboursée avec un an de décalage. Si votre décompte produit chaque année un remboursement important, demandez l’ajustement des acomptes : c’est votre argent qui dort.
À l’inverse, des acomptes trop bas produisent une facture de régularisation désagréable en fin d’exercice. Le simulateur de budget mensuel permet de provisionner cet écart plutôt que de le subir.
Charges de location et charges de copropriété
Les deux notions se ressemblent et n’obéissent pas aux mêmes règles.
Un locataire paie des frais accessoires encadrés par le Code des obligations : accord explicite, dépenses effectives, droit de consultation.
Un propriétaire en PPE paie des charges de copropriété votées par l’assemblée, qui comprennent l’exploitation courante mais aussi l’alimentation du fonds de rénovation — une épargne collective qui n’a pas d’équivalent côté locatif. Le calculateur de charges de copropriété détaille cette structure.
Un propriétaire qui loue son bien fait le pont entre les deux : il paie les charges de copropriété et ne peut répercuter sur son locataire que la part qui correspond à des frais accessoires convenus et effectifs.
Ce qu’il faut retenir
- Les frais accessoires ne sont dus que s’ils ont été spécialement convenus dans le bail.
- Ils correspondent aux dépenses effectives, sans marge ni forfait déconnecté des coûts.
- L’entretien et les réparations de l’immeuble ne sont pas des frais accessoires.
- Le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives sur demande.
- Des acomptes durablement trop élevés sont une avance sans intérêt : demandez leur ajustement.
Prochaine étape : ouvrez votre bail à la page des frais accessoires et comparez la liste avec votre dernier décompte. Tout poste qui figure sur l’un sans figurer sur l’autre mérite une lettre.
