Financer 60’000 CHF de travaux par un crédit à la consommation à 7 % coûte environ 11’000 CHF d’intérêts sur cinq ans. Les financer par une augmentation d’hypothèque en coûte une fraction, étalée sur bien plus longtemps.
C’est le premier arbitrage à faire, et il précède toutes les questions de devis.
Droit actuel et réforme de 2029. Jusqu’au 31 décembre 2028, la valeur locative et les déductions suivent les règles actuelles. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative et la déduction de l’entretien disparaissent pour les logements à usage propre. L’entretien d’un bien loué reste déductible ; les intérêts passifs seront soumis au rapport entre immeubles loués et fortune totale, avec une exception pour un premier logement. Les déductions énergétiques cessent à l’IFD et pourront être maintenues temporairement par les cantons. (AFC, décision du 1er avril 2026)
Les quatre voies, par ordre de coût
L’augmentation hypothécaire. La moins chère de loin, parce qu’elle est garantie par le bien lui-même. Elle suppose que la valeur du bien et votre capacité de charge le permettent, et qu’il reste de la marge sous le taux d’avance admis par la banque.
Le crédit travaux ou crédit privé. Un crédit à la consommation ordinaire, plafonné à 10 % de TAEG depuis le 1er janvier 2026, et situé en pratique entre 4 et 10 % selon le profil. Rapide à obtenir, sans garantie réelle, et sans commune mesure avec le coût d’une hypothèque. Le calcul du TAEG montre ce que les frais de dossier et l’assurance ajoutent au taux annoncé.
Le fonds de rénovation, pour une PPE. Si le bien est en copropriété, les travaux sur les parties communes se financent d’abord par le fonds constitué à cet effet. Un fonds correctement provisionné évite l’appel de fonds exceptionnel, qui est la vraie difficulté de la copropriété.
L’épargne. La seule voie sans intérêts. Pour de l’entretien courant, c’est la bonne réponse — et l’absence de provision est un problème de budget, pas de financement.
Ce que la banque regarde pour une augmentation
Une augmentation d’hypothèque n’est pas un droit. La banque réexamine le dossier sur deux critères, et une rénovation ne les affecte pas de la même façon.
La valeur du bien après travaux. Elle détermine le montant que la banque accepte de prêter au total. Une rénovation qui augmente réellement la valeur — isolation, agrandissement, remise à neuf d’une cuisine ancienne — crée une partie de la marge dont elle a besoin. Une rénovation de confort qui ne change pas l’estimation ne l’aide en rien.
La capacité de charge. Calculée au taux théorique et non au taux effectif, elle doit rester dans les limites usuelles rapportées au revenu. Une hypothèque plus élevée pèse davantage dans ce calcul, même si le taux du marché est bas. Le simulateur d’hypothèque et le calcul de capacité d’emprunt permettent de tester le dossier avant de solliciter la banque.
Le moment compte aussi : négocier une augmentation à l’échéance d’une tranche est plus simple qu’en cours de contrat, où une résiliation anticipée peut coûter une indemnité.
Entretien ou plus-value : la frontière qui décide de l’impôt
C’est la distinction fiscale la plus rentable à comprendre pour un propriétaire.
Les frais d’entretien — ce qui maintient le bien en état — sont déductibles du revenu imposable l’année où ils sont payés. Remplacer une chaudière par un équipement équivalent, refaire une toiture, changer des fenêtres vétustes à qualité comparable.
Les frais qui augmentent la valeur ne sont pas déductibles du revenu. Ils s’ajoutent en revanche au prix de revient du bien et réduiront l’impôt sur les gains immobiliers lors d’une future vente — le calculateur de plus-value immobilière montre cet effet différé.
Beaucoup de chantiers mêlent les deux, et la répartition est la principale source de litige avec l’administration fiscale. Deux réflexes : demander des factures détaillées poste par poste plutôt qu’un forfait global, et conserver l’ensemble du dossier aussi longtemps que vous détenez le bien.
Le propriétaire choisit par ailleurs chaque année entre la déduction forfaitaire et les frais effectifs. L’année d’un gros chantier d’entretien, les frais effectifs dépassent largement le forfait — et rien n’oblige à garder la même méthode d’une année à l’autre.
Les subventions changent l’ordre de grandeur
Pour une rénovation énergétique, les aides publiques modifient le calcul au point de renverser certaines décisions. Les programmes cantonaux et le Programme Bâtiments soutiennent l’isolation de l’enveloppe, le remplacement d’un chauffage fossile et les installations solaires thermiques ou photovoltaïques.
Deux règles pratiques : la demande doit presque toujours être déposée avant le début des travaux, et le cumul avec d’autres aides obéit à des conditions propres à chaque canton. Le calculateur de rénovation énergétique chiffre le coût net après subventions et le temps de retour sur la facture d’énergie.
L’ordre à suivre
Chiffrer les travaux avec au moins deux devis. L’écart entre entreprises sur un même cahier des charges dépasse couramment 20 %.
Séparer entretien et plus-value dès le devis. Demander aux entreprises de détailler leurs postes, pas de globaliser. C’est au moment du devis que cette séparation se prépare, pas à la déclaration d’impôt.
Demander les subventions avant de commencer. Une demande déposée après le début du chantier est presque toujours refusée.
Solliciter la banque avant tout crédit à la consommation. Un refus d’augmentation hypothécaire est une information utile ; se rabattre directement sur un crédit privé sans l’avoir demandée coûte des milliers de francs.
Ce qu’il faut retenir
- L’augmentation hypothécaire est de loin la voie la moins chère quand elle est possible.
- Un crédit travaux est un crédit à la consommation, plafonné à 10 % de TAEG depuis 2026.
- La banque réexamine la valeur du bien après travaux et la capacité de charge au taux théorique.
- Les frais d’entretien se déduisent du revenu ; les frais de plus-value s’ajoutent au prix de revient.
- Les subventions énergétiques se demandent avant le début des travaux.
- Financer de l’entretien courant à crédit signale une provision manquante, pas un besoin de crédit.
Prochaine étape : appelez votre banque avant de signer quoi que ce soit. La réponse à « pouvez-vous augmenter mon hypothèque de X » détermine tout le reste du montage.
