Comment sont imposés les revenus locatifs en Suisse ?

Les loyers encaissés sont ajoutés intégralement à votre revenu imposable (IFD et ICC). Ils sont taxés au même taux marginal que votre salaire. Un propriétaire qui gagne 100'000 CHF de salaire et encaisse 24'000 CHF de loyers sera imposé sur 124'000 CHF de revenu total (avant déductions). Le taux marginal sur la tranche supérieure peut atteindre 30 à 40 % selon le canton. En contrepartie, les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les charges d'administration sont déductibles. (Source : LIFD, art. 21)

Quels frais peut-on déduire d'un bien locatif en Suisse ?

Trois catégories de déductions : (1) les intérêts hypothécaires, intégralement déductibles du revenu, (2) les frais d'entretien, soit au forfait (10 % du revenu locatif brut pour un immeuble de moins de 10 ans, 20 % au-delà), soit les frais effectifs si ceux-ci sont supérieurs, et (3) les frais d'administration (gérance, assurances bâtiment, impôt foncier). Le choix entre forfait et frais effectifs se fait chaque année — vous pouvez alterner d'une période à l'autre. (Source : LIFD, art. 32 ; administrations cantonales)

Faut-il choisir le forfait ou les frais effectifs pour l'entretien ?

Si vos frais d'entretien réels sont inférieurs au forfait (10 % ou 20 % du revenu locatif), prenez le forfait — c'est plus avantageux et ne nécessite aucun justificatif. Si vous avez réalisé des travaux importants (rénovation de cuisine, remplacement de chauffage, isolation), les frais effectifs seront probablement supérieurs au forfait. Astuce courante : concentrer les gros travaux sur une seule année fiscale et déclarer les frais effectifs cette année-là, puis revenir au forfait les autres années. (Source : pratique fiscale suisse)

La réforme de la valeur locative de 2028 affecte-t-elle les biens locatifs ?

Non pour les biens loués à des tiers. La réforme votée le 28 septembre 2025 supprime la valeur locative uniquement pour la résidence principale du propriétaire. Les biens loués restent imposés normalement : les loyers sont déclarés comme revenu, et les déductions (intérêts hypothécaires, frais d'entretien, charges d'administration) sont maintenues intégralement. C'est un point souvent mal compris : les investisseurs immobiliers locatifs ne sont pas affectés par cette réforme. (Source : DFF, message Conseil fédéral)

Quel est le rendement net après impôt d'un bien locatif en Suisse ?

Le rendement brut moyen d'un appartement locatif en Suisse tourne autour de 3 à 4 %. Après déduction des charges (gérance, entretien, vacance) et des impôts sur les loyers nets, le rendement net tombe à 1.5 à 2.5 % selon le canton et le taux marginal du propriétaire. Un appartement acheté 600'000 CHF avec un loyer annuel de 21'600 CHF (3.6 % brut) génère un revenu net après impôts d'environ 10'000 à 13'000 CHF par an. Le rendement immobilier en Suisse est modeste comparé à d'autres pays — mais la stabilité des prix et des locataires compense. (Source : analyses immobilières suisses)

impots | Publié le 3 janvier 2026 · Mis à jour le 27 mars 2026

Imposition des revenus locatifs en Suisse : déductions et calcul

Loyers imposés comme revenu, intérêts hypothécaires et frais d'entretien déductibles : le calcul fiscal complet d'un bien locatif en Suisse.

Un appartement de 3 pièces à Morges (VD) acheté 580’000 CHF se loue 1’650 CHF par mois. Le propriétaire touche 19’800 CHF de loyers par an. Mais après les intérêts hypothécaires, l’entretien, la gérance et l’impôt sur le revenu, il lui reste environ 8’500 CHF net. Le fisc prend une part considérable — et la comprendre change la rentabilité d’un investissement locatif.

Le principe : les loyers sont un revenu imposable

Chaque franc de loyer encaissé est ajouté à votre revenu imposable. Pas de taux spécial, pas de régime séparé : les revenus locatifs sont taxés au même taux marginal que votre salaire. (Source : LIFD, art. 21)

Exemple : un propriétaire avec 90’000 CHF de salaire imposable et 19’800 CHF de loyers nets est imposé sur 109’800 CHF. Si son taux marginal passe de 28 % à 32 % à cause des loyers, l’impôt supplémentaire sur les 19’800 CHF atteint environ 6’340 CHF — pas 5’544 CHF (28 %). La progressivité frappe : les loyers poussent l’ensemble du revenu dans une tranche supérieure.

Les 3 catégories de déductions

En contrepartie de l’imposition des loyers, trois types de charges sont déductibles.

1. Les intérêts hypothécaires

Chaque franc d’intérêt payé à la banque est déductible du revenu imposable. C’est la déduction la plus puissante pour les investisseurs immobiliers.

Exemple : hypothèque de 400’000 CHF à 1.8 % → intérêts annuels : 7’200 CHF déductibles. À un taux marginal de 30 %, l’économie d’impôt est de 2’160 CHF/an.

Contrairement à la résidence principale (où la réforme 2028 supprimera cette déduction au fédéral), les intérêts hypothécaires sur un bien loué à des tiers restent intégralement déductibles après 2028.

2. Les frais d’entretien : forfait ou effectif

Vous pouvez déduire les frais d’entretien de deux manières — et choisir la plus avantageuse chaque année. (Source : LIFD, art. 32)

Le forfait :

Âge du bâtiment	Taux forfaitaire (fédéral + majorité des cantons)
10 ans ou moins	10 % du revenu locatif brut
Plus de 10 ans	20 % du revenu locatif brut

Sur 19’800 CHF de loyers bruts avec un immeuble de plus de 10 ans : forfait = 3’960 CHF de déduction. Aucun justificatif nécessaire.

Les frais effectifs : si vous avez réalisé des travaux — remplacement de chauffage, rénovation de salle de bain, isolation des fenêtres — les frais effectifs peuvent largement dépasser le forfait. Un remplacement de chauffage coûte 15’000 à 25’000 CHF ; une rénovation de cuisine 20’000 à 40’000 CHF.

Astuce courante : concentrer les gros travaux d’entretien sur une seule année fiscale. L’année des travaux, déclarez les frais effectifs (montant élevé). Les autres années, prenez le forfait. Cette alternance est parfaitement légale et maximise les déductions sur la durée.

Attention : les travaux qui augmentent la valeur du bien (agrandissement, ajout d’un balcon, transformation de combles) ne sont pas déductibles — ce sont des « investissements à plus-value ». Seuls les travaux qui maintiennent l’état existant (remplacement à l’identique, réparation, rénovation sans augmentation de standing) sont déductibles.

3. Les frais d’administration et charges courantes

Gérance immobilière — si vous passez par une régie, les honoraires sont déductibles (4 à 7 % des loyers selon la région)
Assurance bâtiment — la prime annuelle est déductible
Impôt foncier — la contribution foncière cantonale (0.5 à 1.5 ‰ de la valeur fiscale) est déductible
Frais de contentieux — poursuites, frais juridiques liés aux locataires sont déductibles

Calcul complet : de la recette brute au revenu net

Appartement à Morges (VD), 580’000 CHF, loué 1’650 CHF/mois. Hypothèque 400’000 CHF à 1.8 %. Immeuble de 25 ans. Propriétaire avec taux marginal de 30 %.

Poste	Montant annuel
Loyers bruts	+19’800 CHF
− Intérêts hypothécaires	−7’200 CHF
− Forfait entretien 20 %	−3’960 CHF
− Gérance (5 %)	−990 CHF
− Assurance bâtiment	−450 CHF
− Impôt foncier	−350 CHF
= Revenu locatif net imposable	+6’850 CHF
Impôt (30 % marginal)	−2’055 CHF
= Revenu net après impôt	+4’795 CHF

Ajoutez l’amortissement de l’hypothèque (obligatoire jusqu’à 65 % de la valeur du bien) : environ 4’000 CHF/an. Le flux de trésorerie réel tombe à ~795 CHF/an — soit un rendement net de 0.14 % sur les fonds propres de 180’000 CHF.

Pourquoi investir alors ? Pour deux raisons que le calcul annuel ne montre pas : la plus-value potentielle à long terme (les prix immobiliers suisses ont augmenté de 30 à 50 % en 15 ans selon les régions) et l’amortissement progressif qui augmente vos fonds propres chaque année.

Ce qui change en 2028 (et ce qui ne change pas)

La réforme votée le 28 septembre 2025 supprime la valeur locative pour la résidence principale. Son impact sur les biens locatifs est nul.

Élément	Résidence principale (après 2028)	Bien loué à tiers
Valeur locative / Loyers	Supprimée	Loyers toujours imposés
Intérêts hypothécaires	Plus déductibles (IFD)	Toujours déductibles
Frais d’entretien	Plus déductibles (IFD)	Toujours déductibles
Frais de rénovation énergétique	Déductibles 10 ans (transition)	Toujours déductibles

(Source : DFF, message Conseil fédéral)

L’investisseur immobilier locatif conserve toutes ses déductions. C’est un avantage relatif qui pourrait rendre l’investissement locatif plus attractif par rapport à la propriété occupée après 2028.

Revenus locatifs et fortune : double imposition

Le bien immobilier est aussi soumis à l’impôt sur la fortune. La valeur fiscale du bien (souvent 70-80 % de la valeur de marché) s’ajoute à votre fortune imposable. L’hypothèque en cours est déduite de la fortune.

Exemple : bien à 580’000 CHF, valeur fiscale 440’000 CHF, hypothèque 400’000 CHF → fortune nette immobilière : 40’000 CHF ajoutés à votre fortune imposable. L’impôt fortune sur 40’000 CHF est marginal (quelques dizaines de francs). Mais si l’hypothèque est remboursée, les 440’000 CHF de fortune nette génèrent un impôt fortune de 1’000 à 2’000 CHF/an selon le canton.

Ce qu’il faut retenir

Les loyers sont imposés au taux marginal — souvent 25 à 35 %, sans régime spécial
Trois déductions : intérêts (100 %), entretien (forfait 10-20 % ou effectif), charges d’administration
Alternez forfait et frais effectifs selon les années — concentrez les gros travaux sur une année pour maximiser la déduction
La réforme 2028 ne touche pas les biens locatifs — toutes les déductions sont maintenues pour les biens loués à des tiers
Le rendement net réel est souvent de 1 à 2.5 % après impôts et charges — l’intérêt est dans la plus-value à long terme et la constitution de patrimoine

→ Calculez l’impact fiscal de vos revenus locatifs

Questions fréquentes

Comment sont imposés les revenus locatifs en Suisse ?: Les loyers encaissés sont ajoutés intégralement à votre revenu imposable (IFD et ICC). Ils sont taxés au même taux marginal que votre salaire. Un propriétaire qui gagne 100'000 CHF de salaire et encaisse 24'000 CHF de loyers sera imposé sur 124'000 CHF de revenu total (avant déductions). Le taux marginal sur la tranche supérieure peut atteindre 30 à 40 % selon le canton. En contrepartie, les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les charges d'administration sont déductibles. (Source : LIFD, art. 21)
Quels frais peut-on déduire d'un bien locatif en Suisse ?: Trois catégories de déductions : (1) les intérêts hypothécaires, intégralement déductibles du revenu, (2) les frais d'entretien, soit au forfait (10 % du revenu locatif brut pour un immeuble de moins de 10 ans, 20 % au-delà), soit les frais effectifs si ceux-ci sont supérieurs, et (3) les frais d'administration (gérance, assurances bâtiment, impôt foncier). Le choix entre forfait et frais effectifs se fait chaque année — vous pouvez alterner d'une période à l'autre. (Source : LIFD, art. 32 ; administrations cantonales)
Faut-il choisir le forfait ou les frais effectifs pour l'entretien ?: Si vos frais d'entretien réels sont inférieurs au forfait (10 % ou 20 % du revenu locatif), prenez le forfait — c'est plus avantageux et ne nécessite aucun justificatif. Si vous avez réalisé des travaux importants (rénovation de cuisine, remplacement de chauffage, isolation), les frais effectifs seront probablement supérieurs au forfait. Astuce courante : concentrer les gros travaux sur une seule année fiscale et déclarer les frais effectifs cette année-là, puis revenir au forfait les autres années. (Source : pratique fiscale suisse)
La réforme de la valeur locative de 2028 affecte-t-elle les biens locatifs ?: Non pour les biens loués à des tiers. La réforme votée le 28 septembre 2025 supprime la valeur locative uniquement pour la résidence principale du propriétaire. Les biens loués restent imposés normalement : les loyers sont déclarés comme revenu, et les déductions (intérêts hypothécaires, frais d'entretien, charges d'administration) sont maintenues intégralement. C'est un point souvent mal compris : les investisseurs immobiliers locatifs ne sont pas affectés par cette réforme. (Source : DFF, message Conseil fédéral)
Quel est le rendement net après impôt d'un bien locatif en Suisse ?: Le rendement brut moyen d'un appartement locatif en Suisse tourne autour de 3 à 4 %. Après déduction des charges (gérance, entretien, vacance) et des impôts sur les loyers nets, le rendement net tombe à 1.5 à 2.5 % selon le canton et le taux marginal du propriétaire. Un appartement acheté 600'000 CHF avec un loyer annuel de 21'600 CHF (3.6 % brut) génère un revenu net après impôts d'environ 10'000 à 13'000 CHF par an. Le rendement immobilier en Suisse est modeste comparé à d'autres pays — mais la stabilité des prix et des locataires compense. (Source : analyses immobilières suisses)

Dany Santos Grilo

Fondateur de Calcul Suisse · Maturité en économie · Lausanne

Maturité gymnasiale en économie Entrepreneur depuis 2020 Comptabilité et fiscalité d'entrepreneur Gestion finance et trésorerie Développeur web et IA Fondateur d'ascense.ch

Données vérifiées manuellement à partir des sources officielles (OFAS, AFC, OFS). Contenu rédigé avec l'assistance de l'IA et relu avant publication.

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