Qu'est-ce que la valeur locative en Suisse ?

La valeur locative est un revenu fictif que tout propriétaire occupant son logement doit ajouter à son revenu imposable. Le principe : si vous vivez dans votre propre bien, le fisc considère que vous « économisez » un loyer — et ce loyer théorique est imposé comme un revenu. Le montant correspond généralement à 60-70 % du loyer de marché d'un logement comparable, selon le canton. C'est un système presque unique au monde : la Suisse, les Pays-Bas et le Luxembourg sont les seuls pays à l'appliquer. (Source : LIFD, art. 21)

La valeur locative a-t-elle été supprimée en Suisse ?

Oui, partiellement. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57.7 % la suppression de la valeur locative pour la résidence principale. La réforme entrera en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Les résidences secondaires restent soumises à l'imposition de la valeur locative. En contrepartie, les propriétaires perdront la déduction des intérêts hypothécaires et de la plupart des frais d'entretien au niveau fédéral. Les cantons pourront introduire un impôt spécifique pour les résidences secondaires. (Source : Chancellerie fédérale ; DFF)

Comment est calculée la valeur locative ?

Le calcul varie par canton. Le principe commun : estimer le loyer de marché d'un bien comparable et en retenir 60 à 70 %. Dans le canton de Vaud (VD), la valeur locative est fixée par l'administration fiscale sur la base de la valeur officielle du bien. À Genève (GE), elle est évaluée selon des critères de surface, standing et localisation. Un appartement qui se louerait 2'500 CHF/mois sur le marché aura une valeur locative d'environ 1'500-1'750 CHF/mois, soit 18'000-21'000 CHF/an ajoutés à votre revenu imposable. (Source : administrations fiscales cantonales)

Quelles déductions la suppression de la valeur locative va-t-elle supprimer ?

Au niveau fédéral, la suppression de la valeur locative entraînera la fin de la déduction des intérêts hypothécaires et de la plupart des frais d'entretien et de rénovation de votre revenu imposable. Seuls les frais liés aux économies d'énergie et à la protection de l'environnement resteront déductibles pendant une période transitoire de 10 ans. Au niveau cantonal, les règles pourront varier — chaque canton décidera de ses propres adaptations. (Source : DFF, message Conseil fédéral)

La suppression de la valeur locative est-elle avantageuse pour tous les propriétaires ?

Non. Les propriétaires avec une hypothèque élevée et des frais d'entretien importants risquent de perdre davantage en déductions qu'ils ne gagnent en suppression de la valeur locative. Un propriétaire sans hypothèque profite pleinement de la réforme : il ne paye plus d'impôt sur un revenu fictif et n'avait de toute façon rien à déduire. Un propriétaire avec 500'000 CHF d'hypothèque à 2 % perd 10'000 CHF de déduction d'intérêts annuelle. Si sa valeur locative était de 15'000 CHF, le bilan net est une perte de −5'000 CHF de base imposable. (Source : analyses fiscales)

impots | Publié le 4 mars 2026 · Mis à jour le 27 mars 2026

Valeur locative en Suisse : calcul, impact et suppression

La valeur locative est un revenu fictif que chaque propriétaire suisse doit déclarer. Calcul, impact fiscal par canton et suppression votée en 2025.

Vous êtes propriétaire de votre logement. Chaque année, le fisc ajoute à votre revenu un montant que vous n’avez jamais touché : la valeur locative. Un revenu fictif, basé sur le loyer que vous pourriez encaisser si vous louiez votre bien au lieu de l’habiter. Pour un appartement de 4 pièces à Lausanne (VD), ça représente entre 15’000 et 22’000 CHF de « revenu » supplémentaire, taxé comme votre salaire. Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté sa suppression à 57.7 %. Mais l’entrée en vigueur n’est pas avant 2028, et la réforme n’est pas aussi simple qu’il y paraît. (Source : Chancellerie fédérale)

Comment fonctionne la valeur locative

Le principe est simple : si vous vivez dans votre propre logement, vous « économisez » un loyer. Le fisc estime ce loyer théorique et l’ajoute à vos revenus imposables. (Source : LIFD, art. 21)

Le montant ne correspond pas au loyer du marché, mais à 60-70 % de celui-ci selon le canton. Un bien qui se louerait 3’000 CHF/mois génère une valeur locative d’environ 1’800 à 2’100 CHF/mois, soit 21’600 à 25’200 CHF/an d’ajout au revenu imposable.

La Suisse est l’un des trois seuls pays au monde à appliquer ce système (avec les Pays-Bas et le Luxembourg). C’est un héritage historique — le mécanisme a été introduit il y a plus de 110 ans.

La contrepartie : les déductions

En échange de cette taxation, les propriétaires bénéficient aujourd’hui de trois déductions importantes :

Intérêts hypothécaires — chaque franc d’intérêt payé à la banque est déductible du revenu imposable
Frais d’entretien — réparations, rénovations, travaux de maintenance (effectifs ou forfaitaires)
Frais de rénovation énergétique — isolation, chauffage, panneaux solaires

Pour un propriétaire avec 600’000 CHF d’hypothèque à 1.8 %, les intérêts déductibles atteignent 10’800 CHF/an. Ajoutez un forfait d’entretien de 10-20 % de la valeur locative. Le total des déductions compense souvent la valeur locative — parfois largement.

Le calcul par canton

Chaque canton utilise sa propre méthode pour fixer la valeur locative. Voici les grandes lignes pour les cantons romands.

Canton	Méthode de calcul	Part du loyer de marché retenue
Vaud (VD)	Basée sur la valeur officielle du bien	~60-65 %
Genève (GE)	Critères de surface, standing, localisation	~65-70 %
Valais (VS)	Estimation cantonale	~60-65 %
Fribourg (FR)	Valeur cadastrale et coefficients	~60-70 %
Neuchâtel (NE)	Estimation fiscale	~65-70 %

(Source : administrations fiscales cantonales)

Exemple concret : un appartement de 5 pièces à Morges (VD), valeur de marché 850’000 CHF, loyer estimé du marché 2’400 CHF/mois.

Valeur locative : ~65 % × 2’400 × 12 = 18’720 CHF/an
Intérêts hypothécaires (500’000 CHF à 1.8 %) : −9’000 CHF
Forfait entretien VD (20 % de la valeur locative) : −3’744 CHF
Impact net sur le revenu imposable : +5’976 CHF

À un taux marginal de 30 %, la valeur locative coûte environ 1’800 CHF d’impôts par an à ce propriétaire — après déductions.

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La réforme votée en 2025 : ce qui change

Le peuple suisse a accepté la suppression de la valeur locative le 28 septembre 2025, à 57.7 % des voix. La réforme ne concerne que la résidence principale — les résidences secondaires restent imposées. (Source : Chancellerie fédérale ; DFF)

Ce qui disparaît

La valeur locative n’est plus ajoutée au revenu imposable pour votre résidence principale
Plus de revenu fictif à déclarer

Ce qui disparaît aussi (les contreparties)

La déduction des intérêts hypothécaires au niveau fédéral — c’est la perte la plus lourde
La déduction de la plupart des frais d’entretien — seuls les travaux d’économie d’énergie restent déductibles pendant 10 ans (période transitoire)
Chaque canton décidera de ses propres adaptations pour l’ICC

Ce qui reste

La valeur locative sur les résidences secondaires — les cantons pourront même introduire un impôt spécial
Les déductions pour les rénovations énergétiques (10 ans de transition)

Calendrier

Un groupe de travail (AFC + administrations cantonales) prépare la mise en œuvre au premier semestre 2026. L’entrée en vigueur est prévue au plus tôt le 1er janvier 2028.

Gagnants et perdants de la suppression

La réforme n’avantage pas tout le monde de la même manière. Voici trois profils types.

Le propriétaire sans hypothèque : grand gagnant. Il payait des impôts sur un revenu fictif sans rien pouvoir déduire (plus d’intérêts hypothécaires). La suppression lui fait économiser la totalité de l’impôt sur la valeur locative. Pour une valeur locative de 20’000 CHF et un taux marginal de 30 %, c’est 6’000 CHF d’économie par an.

Le propriétaire fortement endetté : perdant potentiel. Avec une hypothèque de 700’000 CHF à 2 %, il déduit 14’000 CHF d’intérêts par an. Sa valeur locative est de 18’000 CHF. Aujourd’hui, son impact net est de +4’000 CHF sur le revenu imposable. Après la réforme : 0 CHF de valeur locative, mais 0 CHF de déduction d’intérêts aussi. Résultat net : il perd 14’000 CHF de déductions pour gagner 18’000 CHF de valeur locative en moins. Bilan : +4’000 CHF de base imposable en moins — avantageux, mais de peu.

Le primo-accédant : à surveiller. Pour celui qui achète après 2028, l’absence de déduction d’intérêts hypothécaires augmente le coût fiscal réel de la propriété dans les premières années. Quand l’hypothèque est haute et la valeur locative encore modeste (bien récent, petite surface), le bilan peut être négatif.

Bon à savoir : la suppression de la valeur locative pourrait réduire l’incitation à amortir indirectement via le pilier 3a. Aujourd’hui, maintenir une dette hypothécaire élevée est fiscalement intéressant grâce à la déduction des intérêts. Après 2028, cette stratégie perdra de son attrait au niveau fédéral.

Ce qu’il faut retenir

La valeur locative est un revenu fictif de 60-70 % du loyer du marché, ajouté au revenu imposable de chaque propriétaire occupant
Les Suisses ont voté sa suppression le 28 septembre 2025 à 57.7 %, pour la résidence principale uniquement
Entrée en vigueur au plus tôt en 2028 — les propriétaires continuent de déclarer la valeur locative jusque-là
Les déductions disparaissent aussi — intérêts hypothécaires et frais d’entretien ne seront plus déductibles au fédéral
Les propriétaires sans hypothèque gagnent le plus — ceux avec une dette élevée doivent recalculer le bilan

→ Simulez votre impôt avec et sans valeur locative

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la valeur locative en Suisse ?: La valeur locative est un revenu fictif que tout propriétaire occupant son logement doit ajouter à son revenu imposable. Le principe : si vous vivez dans votre propre bien, le fisc considère que vous « économisez » un loyer — et ce loyer théorique est imposé comme un revenu. Le montant correspond généralement à 60-70 % du loyer de marché d'un logement comparable, selon le canton. C'est un système presque unique au monde : la Suisse, les Pays-Bas et le Luxembourg sont les seuls pays à l'appliquer. (Source : LIFD, art. 21)
La valeur locative a-t-elle été supprimée en Suisse ?: Oui, partiellement. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57.7 % la suppression de la valeur locative pour la résidence principale. La réforme entrera en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Les résidences secondaires restent soumises à l'imposition de la valeur locative. En contrepartie, les propriétaires perdront la déduction des intérêts hypothécaires et de la plupart des frais d'entretien au niveau fédéral. Les cantons pourront introduire un impôt spécifique pour les résidences secondaires. (Source : Chancellerie fédérale ; DFF)
Comment est calculée la valeur locative ?: Le calcul varie par canton. Le principe commun : estimer le loyer de marché d'un bien comparable et en retenir 60 à 70 %. Dans le canton de Vaud (VD), la valeur locative est fixée par l'administration fiscale sur la base de la valeur officielle du bien. À Genève (GE), elle est évaluée selon des critères de surface, standing et localisation. Un appartement qui se louerait 2'500 CHF/mois sur le marché aura une valeur locative d'environ 1'500-1'750 CHF/mois, soit 18'000-21'000 CHF/an ajoutés à votre revenu imposable. (Source : administrations fiscales cantonales)
Quelles déductions la suppression de la valeur locative va-t-elle supprimer ?: Au niveau fédéral, la suppression de la valeur locative entraînera la fin de la déduction des intérêts hypothécaires et de la plupart des frais d'entretien et de rénovation de votre revenu imposable. Seuls les frais liés aux économies d'énergie et à la protection de l'environnement resteront déductibles pendant une période transitoire de 10 ans. Au niveau cantonal, les règles pourront varier — chaque canton décidera de ses propres adaptations. (Source : DFF, message Conseil fédéral)
La suppression de la valeur locative est-elle avantageuse pour tous les propriétaires ?: Non. Les propriétaires avec une hypothèque élevée et des frais d'entretien importants risquent de perdre davantage en déductions qu'ils ne gagnent en suppression de la valeur locative. Un propriétaire sans hypothèque profite pleinement de la réforme : il ne paye plus d'impôt sur un revenu fictif et n'avait de toute façon rien à déduire. Un propriétaire avec 500'000 CHF d'hypothèque à 2 % perd 10'000 CHF de déduction d'intérêts annuelle. Si sa valeur locative était de 15'000 CHF, le bilan net est une perte de −5'000 CHF de base imposable. (Source : analyses fiscales)

Dany Santos Grilo

Fondateur de Calcul Suisse · Maturité en économie · Lausanne

Maturité gymnasiale en économie Entrepreneur depuis 2020 Comptabilité et fiscalité d'entrepreneur Gestion finance et trésorerie Développeur web et IA Fondateur d'ascense.ch

Données vérifiées manuellement à partir des sources officielles (OFAS, AFC, OFS). Contenu rédigé avec l'assistance de l'IA et relu avant publication.

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