Ce que le notaire encaisse et ce qu'il garde
L'expression « frais de notaire » recouvre trois choses qui n'ont rien à voir entre elles, et dont une seule va au notaire. Sur un achat à un million dans le canton de Vaud, la répartition est la suivante.
| Poste | Base légale | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droit de mutation, 2,2 % + jusqu'à 1,1 % | LMSD art. 10 | Canton et commune |
| Émolument du registre foncier, 1,5 ‰ | LRF art. 26 et 28 | Canton |
| Émolument du notaire, barème par tranches | TNo art. 14 et 20 | Notaire |
| Honoraires des opérations préalables et consécutives | TNo art. 1 ch. 2 | Notaire, libre |
Le poste dominant est un impôt. Sur un million, le droit de mutation atteint 33'000 francs si la commune prélève sa part maximale, contre 2'875 CHF francs d'émolument pour le notaire. Comparer les études sur le seul critère du prix ne fait donc bouger qu'une petite fraction de la facture.
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Le barème du notaire, tranche par tranche
L'art. 7 TNo impose un calcul par catégories : chaque tranche du prix est frappée à son propre taux. Le taux effectif baisse donc de façon continue quand le prix monte, sans effet de seuil.
| Tranche | Vente (art. 14) | Gage (art. 20) |
|---|---|---|
| jusqu'à 100'000 CHF | 7 ‰ | 5 ‰ |
| jusqu'à 300'000 CHF | 4 ‰ | 3,5 ‰ |
| jusqu'à 500'000 CHF | 2,5 ‰ | 3 ‰ |
| jusqu'à 750'000 CHF | 2 ‰ | 2 ‰ |
| jusqu'à 1'000'000 CHF | 1,5 ‰ | 1,5 ‰ |
| jusqu'à 2'500'000 CHF | 1,5 ‰ | 1 ‰ |
| jusqu'à 10'000'000 CHF | 1 ‰ | 0,5 ‰ |
| jusqu'à 20'000'000 CHF | 0,5 ‰ | 0,25 ‰ |
| et au-delà | 0,25 ‰ | 0,125 ‰ |
Les deux barèmes n'ont pas les mêmes coupures : celui du gage garde le taux de 1 ‰ jusqu'à cinq millions là où celui de la vente descend déjà. L'émolument minimum est de 300 CHF francs pour une vente et de 100 CHF francs pour un gage.
Concrètement, l'émolument du notaire sur la vente représente 0,4 % du prix à 500'000 francs, 0,29 % à un million et 0,22 % à deux millions.
Trois exemples chiffrés
Avec une cédule couvrant 80 % du prix, la part communale au maximum et 1'500 francs d'honoraires libres.
| Prix | Droit de mutation | Part du notaire | Taux effectif |
|---|---|---|---|
| 500'000 CHF | 16'500 CHF | 3'500 CHF | 4,27 % |
| 800'000 CHF | 26'400 CHF | 4'075 CHF | 4,08 % |
| 1'200'000 CHF | 39'600 CHF | 4'675 CHF | 3,96 % |
Le taux effectif global baisse à peine avec le prix, parce que la composante dominante — le droit de mutation — est strictement proportionnelle. Seule la part du notaire est dégressive, et elle pèse trop peu pour déplacer le total.
Ce sur quoi vous pouvez encore agir
Le tarif du notaire n'est pas négociable : c'est un prix administré, et l'étude qui s'en écarterait s'exposerait à une sanction. Trois choses restent en revanche entre vos mains.
Le montant de la cédule. Il détermine à la fois l'émolument du notaire sur le gage et celui du registre foncier. Une cédule établie au montant du prêt plutôt qu'au prix du bien économise directement. Et si le bien porte déjà une cédule suffisante, la reprendre supprime les deux postes.
Les honoraires libres. L'art. 1 ch. 2 TNo les laisse à l'appréciation du notaire, « en fonction de l'importance et de la difficulté de l'affaire, compte tenu du résultat obtenu ». Un devis écrit avant mandat est la seule façon de savoir ce qui vous attend, et c'est le poste où les études diffèrent réellement.
Le calendrier. L'art. 13 TNo distingue l'acte à exécution immédiate — déposé au registre foncier dans les trente jours — de l'acte à exécution différée. Une promesse de vente suivie d'exécution coûte 80 % du barème de base, puis 40 % pour l'exécution elle-même : au total 120 % au lieu de 100 %. Passer par une promesse de vente sans nécessité coûte donc un cinquième de plus.
Le point que tout le monde oublie
Ces frais ne sont pas finançables par l'hypothèque. Ils s'ajoutent aux fonds propres exigés, et il faut les avoir en liquide le jour de l'acte. Sur un bien à un million dans le canton de Vaud, cela signifie 200'000 francs de fonds propres plus environ 40'000 francs de frais.
Le calculateur de capacité d'emprunt intègre cette contrainte, et le comparateur des frais d'achat par canton montre à quel point le canton de domicile du bien change l'addition — de moins de 1 % à Zurich à plus de 4 % ici.
