Ce que la banque perd, et comment elle le chiffre
Quand vous signez un taux fixe à cinq ans, la banque se refinance elle-même pour cinq ans. Rembourser au bout de deux ans lui laisse trois ans d'argent sur les bras, qu'elle doit replacer au taux du moment. Si ce taux est plus bas que le vôtre, elle perd la différence, et c'est cette différence qu'elle vous facture.
La formule est toujours la même : l'écart entre le taux du contrat et le taux de replacement, multiplié par le capital restant et par la durée restante, le tout ramené à sa valeur d'aujourd'hui. Sur 600'000 francs à 2,50 % avec trois ans restants et un replacement à 1,64 %, l'écart de 0,86 point représente environ 15'000 francs avant actualisation.
Le corollaire est agréable et méconnu : si les taux ont monté depuis votre signature, le taux de replacement dépasse celui de votre contrat, la banque ne perd rien, et l'indemnité théorique tombe à zéro. Il ne reste alors que les frais de dossier. Beaucoup d'emprunteurs renoncent à demander parce qu'ils supposent une pénalité sans la faire chiffrer.
Votre solde bancaire ne dit pas ce que vous pouvez dépenser.
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Mieux gérer son argent en Suisse
Le droit : art. 81 CO et ce que le contrat en fait
L'art. 81 al. 1 CO pose que le débiteur peut s'acquitter avant l'échéance, sauf si les termes ou la nature du contrat s'y opposent. Les contrats hypothécaires à taux fixe s'y opposent expressément, et prévoient l'indemnisation du dommage de la banque.
Cette réserve contractuelle est valable, mais elle a une limite : l'indemnité doit correspondre à un dommage effectif, pas à une pénalité forfaitaire. Une banque qui facturerait plusieurs années d'intérêts pleins, sans tenir compte de ce qu'elle gagne en replaçant l'argent, sortirait de ce cadre. Demander le décompte détaillé du calcul est donc légitime, et c'est la première chose à faire.
Les hypothèques SARON échappent largement à ce mécanisme : elles se résilient en principe à chaque roll trimestriel, la banque n'ayant pas immobilisé son refinancement au-delà. C'est un avantage rarement mis en avant lors de l'arbitrage entre SARON et taux fixe, et il compte pour qui envisage de vendre à moyen terme.
La fiscalité : trois situations, trois réponses
C'est ici que se joue une bonne partie du coût réel, et la jurisprudence fédérale est nette depuis les arrêts du 3 avril 2017.
| Situation | Traitement | Effet |
|---|---|---|
| Nouveau prêt, même établissement | Intérêt passif déductible | Coût réduit de votre taux marginal |
| Changement de banque | Non déductible | Coût payé en argent après impôt |
| Vente de l'immeuble | Dépense d'investissement | Réduit l'impôt sur le gain immobilier |
Le premier cas est celui que les banques mettent en avant, et pour cause : rester chez elles vous coûte moins cher que partir, à indemnité égale. Sur 20'000 francs d'indemnité et un taux marginal de 28 %, la déduction représente 5'600 francs — soit davantage que ce que rapportent souvent dix centièmes de taux gagnés ailleurs.
Le troisième cas mérite une précision. L'indemnité n'est pas perdue : elle s'ajoute aux dépenses d'investissement dans le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers, et réduit donc le gain imposable. L'économie dépend du barème cantonal et de la durée de possession, et elle est nulle s'il n'y a pas de gain.
Les pratiques cantonales ne sont pas parfaitement homogènes dans l'application de ces principes. Faire confirmer le traitement par l'administration fiscale cantonale avant de résilier évite une mauvaise surprise l'année suivante.
Les trois alternatives à examiner avant de payer
Transférer l'hypothèque à l'acheteur. En cas de vente, si l'acquéreur reprend le contrat et que la banque accepte la substitution de débiteur, il n'y a ni remboursement anticipé ni indemnité. Cela suppose que le taux du contrat soit intéressant pour lui, ce qui est le cas quand les taux ont monté depuis la signature.
Transférer l'hypothèque sur le nouveau bien. Si vous achetez en même temps que vous vendez, la plupart des banques acceptent de reporter le contrat sur le nouvel objet. Le taux et l'échéance sont conservés, aucune indemnité n'est due.
Attendre l'échéance. Évident, mais souvent écarté trop vite. Sur les derniers mois d'un contrat, l'indemnité devient faible et peut ne plus justifier de bousculer le calendrier d'une vente ou d'un refinancement. Le calculateur de refinancement compare le gain d'un nouveau taux au coût de la sortie.
Ce qu'il faut demander à sa banque
Trois éléments, par écrit, avant toute décision. Le décompte détaillé de l'indemnité, avec le taux de replacement retenu et la méthode d'actualisation. Le montant des frais de dossier séparément de l'indemnité, puisqu'ils ne suivent pas le même régime fiscal. Et la date exacte à laquelle le calcul est arrêté : les taux bougent, et quelques semaines suffisent parfois à faire varier la note de plusieurs milliers de francs.
