Sous-louer son appartement suisse suppose l’accord du bailleur. Ce que la plupart des locataires ignorent, c’est que cet accord n’est pas discrétionnaire : la loi énumère trois motifs de refus, et le bailleur ne peut pas en invoquer d’autres.
Contexte de septembre 2026. La vacance nationale est de 0.93 % au 1er juin 2026, selon la publication OFS du 10 septembre. Cette tension ne change pas les conditions légales de sous-location. Le taux de référence des loyers reste à 1.25 % depuis la publication du 1er septembre ; il ne fixe pas à lui seul le loyer admissible d’une sous-location. OFS, OFL.
Les trois motifs, et rien d’autre
L’article 262 du Code des obligations pose le principe — le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur — puis referme immédiatement la marge de manœuvre de ce dernier. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas :
Le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location. C’est le motif le plus simple à éviter : il suffit de transmettre l’identité du sous-locataire, la durée envisagée et le loyer demandé.
Les conditions sont abusives comparées à celles du bail principal. Autrement dit : sous-louer nettement plus cher que son propre loyer, sans contrepartie réelle.
La sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Surpeuplement du logement, changement d’affectation, nuisances prévisibles. Le mot « majeurs » compte : une gêne théorique ne suffit pas.
Un refus qui ne repose sur aucun de ces trois motifs n’est pas fondé. Les autorités de conciliation en matière de bail sont compétentes pour trancher, gratuitement dans la plupart des cantons.
La question du loyer
C’est le point qui fait le plus de litiges. Sous-louer plus cher que son propre loyer n’est pas interdit en soi, mais des conditions abusives par rapport au bail principal ouvrent un motif de refus.
Une majoration se défend lorsqu’elle correspond à une contrepartie réelle : logement meublé, charges d’électricité et d’internet incluses, ménage ou services fournis. Elle doit rester proportionnée à cette contrepartie.
Ce qui ne se défend pas, c’est la marge pure — sous-louer 2’400 CHF un appartement loué 1’600 CHF, sans rien fournir de plus. Le bailleur peut refuser sur ce fondement, et une sous-location déjà en cours dans ces conditions expose à une résiliation.
Vous restez responsable de tout
La loi est explicite : le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal.
Concrètement, cela signifie que le loyer impayé par le sous-locataire reste dû par vous, que les dégâts qu’il cause vous sont imputés, et que les nuisances qu’il génère vous sont reprochées. La régie ne discute pas avec lui, elle discute avec vous.
Le bailleur peut toutefois s’adresser directement au sous-locataire pour l’obliger à respecter l’usage autorisé. Cette faculté ne crée aucun rapport contractuel entre eux : le sous-locataire reste lié à vous, et vous au bailleur.
Deux conséquences pratiques en découlent. Demandez au sous-locataire une garantie, dans les mêmes limites que celles de l’article 257e — la caution de loyer obéit aux mêmes règles en sous-location. Et établissez un état des lieux écrit à l’entrée comme à la sortie : c’est votre seule protection contre des dégâts que la régie vous facturera.
La demande, en pratique
Une demande écrite adressée à la régie suffit, et elle doit contenir ce que le premier motif de refus vise :
- l’identité du sous-locataire ;
- la durée de la sous-location, avec ses dates ;
- le loyer demandé et ce qu’il comprend ;
- la portion du logement concernée, s’il s’agit d’une sous-location partielle.
Conserver une copie datée est utile : un bailleur qui ne répond pas dans un délai raisonnable place le locataire en meilleure position devant l’autorité de conciliation qu’un locataire qui n’a jamais demandé.
Sous-louer sans accord est une violation du contrat qui peut fonder une résiliation, parfois extraordinaire dans les cas graves. Le risque est sans commune mesure avec l’effort que représente une lettre.
Le cas de l’absence temporaire
La sous-location temporaire pendant un séjour à l’étranger, une formation ou une mission professionnelle est le cas le plus fréquent, et le mieux accepté : le locataire garde son bail, le logement reste occupé, le bailleur n’a rien à craindre.
Deux points méritent alors une attention particulière. La durée doit être annoncée et respectée : une sous-location présentée comme temporaire qui se prolonge indéfiniment glisse vers un transfert de bail déguisé, que la loi traite différemment. Et l’assurance ménage du locataire principal ne couvre pas automatiquement les biens du sous-locataire — le point est à clarifier avec l’assureur, comme le rappelle le guide de l’assurance complémentaire pour les couvertures facultatives en général.
Ce qu’il faut retenir
- La sous-location exige le consentement du bailleur, mais celui-ci n’est pas discrétionnaire.
- Trois motifs de refus seulement : conditions non communiquées, conditions abusives, inconvénients majeurs.
- Sous-louer plus cher suppose une contrepartie réelle et proportionnée.
- Le locataire principal reste garant de tout : loyers, dégâts, nuisances.
- Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire pour l’usage, sans que cela crée un contrat entre eux.
- Une demande écrite avec identité, durée et loyer suffit à se mettre en règle.
Prochaine étape : rédigez la demande avant de chercher un sous-locataire. Connaître la position de la régie évite d’avoir à se dédire auprès de quelqu’un qui a déjà donné son congé ailleurs.
